Commentaire comparé des arrêts de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2010 et du 11 mai 2011 concernant l’exécution d’une promesse unilatérale de vente

Résumé du document

M. et Mme X. par acte sous seing privé ont consentis à la société Francelot une promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, il faut noter qu'il existait une faculté de substitution dans le contrat. Puis, M. X est décédé le 31 juillet 2006 en laissant un héritier mineur pour lui succéder. Le 18 décembre 2007, la société Conseil en bâtiment en succédant à sa consœur a levé l'option de la promesse unilatérale de vente. Mais les consorts X ont refusé de régulariser la vente du bâtiment.
C'est pourquoi la société Conseil en bâtiment les a assignés devant une juridiction de premier inconnu degré à une date également inconnue. Puis, les parties se sont retrouvées en appel devant une cour d'appel inconnue ayant statué à une date qui nous est inconnue, contre la recevabilité de sa demande et donc de la vente. C'est ainsi que la société Conseil en bâtiment a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la Cour d'appel le 8 septembre 2010.

Selon la Cour d'appel, la demande de la société Conseil en bâtiment est irrecevable et la vente n'est pas parfaite, car celle-ci n'aurait pas respecté la procédure à respecter. En effet, il faut savoir que l'héritier du bâtiment est mineur et placé sous le régime de l'administration légale, et que pour se faire, la société Conseil en bâtiment se devait de demander l'autorisation au juge des tutelles pour obtenir la vente de l'immeuble. Sans cela, la vente ne serait pas parfaite, cela constituant une fin de non-recevoir.

Extraits

[...] le 28 avril 2004, et celle- ci suite au décès de son époux le mois suivant leur union a assigné le bénéficiaire en annulation de la promesse unilatérale de vente par acte du 31 octobre 2005. Puis, Mme Z-X a fait parvenir à M. Y le décès de l'usufruitière Mme X. celui-ci a levé l'option de la promesse unilatérale de vente le 17 mai 2006. Dans cet arrêt la procédure est longue, puisque les parties Mme Z-X. et M. Y. [...]

[...] C'est ensuite qu'un pourvoi en cassation a été formé contre l'arrêt incriminé de la cour d'appel : la 3e chambre civile de la cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel le 28 janvier 2008 et a renvoyé les parties devant la Cour d'appel d'Aix-en-Provence. La cour d'appel d'Aix-en-Provence a statué le 10 novembre 2009 en faveur de la partie Y. ; c'est pourquoi Mme Z-X a formé un dernier pourvoi en cassation le 11 mai 2011. L'arrêt de la Cour d'appel stipule que Mme Z-X devait maintenir l'offre jusqu'au délai d'expiration, c'est-à-dire jusqu'au décès de Mme usufruitière. [...]

[...] Le fondement juridique de la force obligatoire est rappelé par la cour de cassation qui rappelle aussi la situation des ayants cause de la promesse unilatérale de vente. La situation des ayants cause rappelée par la cour de cassation Le contrat valablement formé dispose d'une force obligatoire entre les parties, cela se traduit par ce que l'on appelle le principe d'effet relatif du contrat. Il faut savoir que ce principe se concentre sur les obligations qui naissent du contrat pour affirmer qu'elles ne s'imposent qu'aux parties. [...]

[...] Ces conventions sont en deçà de la loi, mais ont autant de force obligatoire. C'est pourquoi la cour de cassation, dans l'espèce du 11 mai 2011 reprend l'argument de la cour d'appel en rappelant que le promettant ne peut se faire à elle-même et que le contrat faisant loi, elle ne pouvait se désengager (la convention étant une loi, elle dispose d'une force obligatoire). La force obligatoire ne nous apparait pas comme une notion vague et méconnue puisqu'elle dispose d'un fondement juridique. [...]

[...] a consenti par acte authentique en date du 13 avril 2001 après le décès de son père ayant l'usufruit d'un immeuble dont M. Paul X. était le nu-propriétaire, une promesse unilatérale de vente acceptée par M. Y. Mais, il était stipulé lors de la formation du contrat que la réalisation de la promesse de vente ne pourrait être demandée par le bénéficiaire seulement après le décès de l'usufruitière M. X et cela dans les quatre mois à compte de la connaissance de son décès par le bénéficiaire. [...]