L’article 555 du Code civil - la construction sur le sol d'autrui, relations entre le propriétaire et le constructeur

Résumé du document

Le droit de propriété « rend le propriétaire maître et seigneur de sa chose, et lui donne sur elle une omnipotence absolue, un despotisme entier » (Marcadé). Les juges tendent à protéger les propriétaires contre l'immixtion des tiers.
L'article 555 du Code civil est vu comme un texte régissant le droit commun des relations entre le propriétaire du sol et celui qui a construit sur le sol. Mais, le législateur n'a pas défini le domaine d'application de cet article. C'est donc la jurisprudence qui va définir, préciser, la notion de construction applicable à l'article 555. Cela veut donc dire que certaines constructions sur le terrain d'autrui ne se verront pas appliquer l'article 555 mais des règles différentes du droit commun.

L'application de l'article 555 a deux conséquences principales. Concernant les constructions, le propriétaire du fonds doit choisir entre forcer le tiers à les détruire à ses frais et recevoir des dommages-intérêts s'il a subi un préjudice ou les conserver. Concernant l'indemnisation du constructeur, le propriétaire ne la doit que si la construction est conservée.
Existe-t-il des exceptions à ce principe ? Comment appliquer l'article 555 aux situations contractuelles ? Qui est le propriétaire des constructions érigées sur le terrain d'autrui ?

Extraits

[...] L'application de l'article 555 en matière d'empiétement pourrait donc avoir comme effet pervers la protection des constructeurs de mauvaise foi à travers la présomption de bonne foi. La rigidité de la Cour de cassation ne diminue pas quand c'est un ouvrage public qui empiète sur un terrain privé et que cet empiètement a fait l'objet d'une procédure irrégulière d'expropriation et qu'aucune procédure de régularisation n'a été engagée (Ass. Plénière 6 janvier 1994 ; Civ avril 2003). L'article 555 a vocation à s'appliquer en l'absence de lien contractuel II) Une fermeté de la jurisprudence relativement protectrice du propriétaire L'article 555 s'applique en l'absence de lien contractuel de droit en faveur du propriétaire , il s'applique également à la situation de fait qui est le concubinage Une jurisprudence a priori favorable au propriétaire Que le tiers constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi, l'article 555 aux alinéas 3 et 4 permet au propriétaire du sol qui conserve les constructions de conserver son choix d'option concernant l'indemnité compensatrice due au constructeur (Civ avril 1974). [...]

[...] Or, la mauvaise foi est caractérisée lorsque le constructeur a construit sur le terrain d'autrui en connaissance de cause. Par conséquent, le concubin qui ne souhaiterait pas conserver la construction pourrait parfaitement en demander la destruction forcée. Au vu de la position de la Cour de cassation concernant le concubinage auquel elle ne fait pas produire d'effet et au vu de sa jurisprudence, on peut parfaitement imaginer que la Cour donne droit à la demande du concubin consistant en la destruction de la construction érigée sur son terrain par son ancien concubin. [...]

[...] En effet, l'article ne prévoit pas en cas de construction sur le terrain d'autrui que le tiers devienne propriétaire du sol du fait d'une expropriation privée. L'article 544 du Code civil paraît être un fondement plus judicieux sur lequel pourrait s'appuyer la Cour de cassation. En effet, le propriétaire du sol empiété voit son droit d'user de la chose atténué. Cependant, cette solution semble justifiée en ce sens qu'elle évite aux personnes de mauvaise foi de s'appuyer sur le caractère minime de l'empiètement pour justifier leur dépassement. [...]

[...] La sanction de l'empiètement, si aucun accord n'a été trouvé entre les parties, doit nécessairement se faire sous forme de réparation en nature dans le but de retrouver le statu quo ante. Le propriétaire du sol peut donc ordonner la destruction forcée de l'immeuble, et ce, même si le constructeur était de bonne foi. Cela permet donc le silence malhonnête du propriétaire consistant à attendre la réalisation des travaux pour ensuite négocier un accord amiable penchant plus en sa faveur (indemnisation importante). [...]

[...] L'article 555 du Code civil Le droit de propriété rend le propriétaire maître et seigneur de sa chose, et lui donne sur elle une omnipotence absolue, un despotisme entier (Marcadé). Les juges tendent à protéger les propriétaires contre l'immixtion des tiers. L'article 546 du Code civil définit expressément le droit d'accession comme étant une extension légale du droit de propriété exercé sur une chose à tout ce qu'elle produit et à tout ce qui s'incorpore à elle. En effet, dans cet article, le législateur prévoit que la propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. [...]