la violation d'un pacte de préférence entrainant substitue du bénéficiaire.

Thèmes abordés

La cour de cassation admet, sous certaines conditions, de sanctionner la violation d'un pacte de préférence par la substitution (I). Cependant elle précise la date à laquelle cette violation du pacte de préférence doit être appréciée (II).

Résumé du document

La cour d'appel de Grenoble rend un arrêt le 19 novembre 2007. Dans son arrêt, la cour d'appel annule la vente conclue par le bénéficiaire de l'acte de donation partage avec le cocontractant et substitue le bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur. L'acquéreur forme alors un pourvoi en cassation.

La cour d'appel retient qu'à la date de la signature de l'acte authentique les acquéreurs connaissaient l'existence du pacte et savaient par leur notaire que le bénéficiaire avait l'intention de s'en prévaloir.
* Quelle date doit-on prendre en considération pour que la substitution dans les droits de l'acquéreur puisse être demandée par le bénéficiaire d'un pacte de préférence ?

Extraits

[...] Merillac Julie Commentaire d'arrêt fiche 3 * Dans l'arrêt du 25 mars 2009, la cour de cassation doit statuer sur la violation d'un pacte de préférence entrainant substitue du bénéficiaire. * Un acte de donation partage dressé en 1992, contenant un pacte de préférence, attribue à son bénéficiaire des droits sur un immeuble. En avril 2003, Mme X conclut avec un cocontractant une promesse synallagmatique de vente portant sur l'immeuble et un acte authentique est signé en septembre 2003. Le bénéficiaire du pacte de préférence Mme Z demande alors sa substitution dans les droits de l'acquéreur pour violation du pacte par la promesse synallagmatique de vente. [...]

[...] Avant 2006, la violation du pacte de préférence donnait lieu à l'annulation de la vente frauduleuse. Dans l'arrêt de 2006 un revirement de jurisprudence permet la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits du tiers de mauvaise foi ayant conclu la vente avec le propriétaire en faute. Cependant la cour de cassation rajoute qu'il faut que le tiers ait eu connaissance du pacte de préférence et qu'il ait eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Ainsi l'arrêt de 2006 met en place une double condition permettant d'établir la mauvaise foi du tiers. [...]

[...] L'arrêt met en jeu des indications concernant la préparation de la vente d'un bien par le notaire. Selon les faits, le notaire savait à ce moment là que l'objet de la promesse synallagmatique de vente, à savoir l'immeuble était crevé d'un pacte de préférence contenu dans la donation partage ayant permettant au vendeur d'acquérir l'immeuble. A la suite de cela le notaire a donc indiqué le projet de vente au bénéficiaire du pacte. Le bénéficiaire avait alors fait par de sont intention d'acquérir l'immeuble. [...]

[...] L'arrêt se différencie donc de l'arrêt de 2006 en ce qui amène une précision quant à la date à prendre en compte. Ainsi, la cour de cassation précise la date à laquelle la mauvaise foi de l'acquéreur doit être appréciée pour caractériser la violation du pacte de préférence. Elle refuse donc d'apprécier la mauvaise foi de l'acquéreur au moment de la réitération par acte authentique. Pour elle, la vente a été conclue au moment de la promesse synallagmatique et les conditions pour sanctionner la violation du pacte de préférence doivent être remplies à cette date précise. [...]

[...] II. La date d'appréciation de la violation du pacte de préférence. Pour rechercher si les conditions de la substitution sont réunies, la cour de cassation prend en considération la solution de l'arrêt de 2006 mais rajoute qu'il faut se placer à la date de l'acte authentique qui constitue la vente Cette date va donc influencer certaine solution concernant la nullité d'une vente lors d'une violation d'un pacte de préférence A. Date à laquelle la mauvaise foi du tiers est qualifiée. [...]