La vente à réméré, commentaire d’arrêt, Civ. 3ème de la Cour de cassation, 20 décembre 2006

Thèmes abordés

Non résolution de la vente, acquéreur, vente à réméré, défaillance de condition suspensive, pacte de rachat

Résumé du document

L'arrêt en présence nous éclaire sur la question de la validité de l'exercice d'une faculté de réméré comme condition suspensive permettant au vendeur de recouvrer la qualité de propriétaire d'un immeuble objet d'un contrat de promesse de vente, et sur les conséquences de la non réalisation de cette condition.
Il s'agit ici d'un arrêt de cassation rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 20 décembre 2006.
En l'espèce, le vendeur d'un immeuble avait vendu celui-ci à un acquéreur sous condition suspensive de l'exerce d'une faculté de réméré. Celle-ci ayant défaillie, l'acquéreur a refusé de signer l'acte authentique de vente. Le vendeur initial a alors assigné l'acquéreur en versement d'une somme à titre de clause pénale.

Extraits

[...] Et dès lors, la restitution du prix et des différents frais de l'usage du pacte de rachat incombant au vendeur n'étant pas intervenu avant le terme du 30 décembre 1999, la cour de cassation ne saurait considérer que l'évènement qui avait été convenu par les parties, auquel celles-ci avaient accroché l'existence de leur obligation, est bel et bien survenu. La juridiction prétorienne précise de surcroit qu'en l'absence d'accord préalable des parties sur une réalisation de la condition suspensive concomitante à la signature de la vente par le biais d'un acte tripartite incluant donc la société au profit de laquelle était intervenu l'acte de vente en date du 26 octobre 1999, l'acquéreur était fondé à exiger que le vendeur recouvre sa qualité de propriétaire avant la signature de l'acte authentique, en déclarant non seulement son intention, mais également en payant le prix conformément à l'article 1673 du code civil. [...]

[...] Ainsi, la juridiction prétorienne a bien relevé qu'en l'espèce, une promesse de vente avait été passée entre un vendeur et un acquéreur au profit d'une société tierce, le vendeur redevenant propriétaire de l'immeuble objet du contrat de promesse de vente sous condition suspensive d'exercice de cette faculté de réméré visée à l'article 1659 du code civil. C'est donc seulement à la condition de la réalisation de la condition suspensive, et in fine de l'exercice de la faculté de réméré avant la date du 31 décembre 1999 que la vente pouvait être considérée comme résolue, le vendeur initial recouvrant sa qualité de propriétaire. [...]

[...] La faculté de rémérer pour être effective, et par la même, pour que la condition suspensive se réalise et permette de signer l'acte authentique de vente, nécessite alors une autre condition que la cour de cassation s'attache à rappeler dans sa solution. L'exigence de la restitution du prix principal et des frais afférents au pacte de rachat Nous l'avons vu, la cour de cassation consacre ici l'insuffisance de la notification par le vendeur de son intention d'user de la faculté de réméré pour que la condition suspensive se réalise. [...]

[...] Si le vendeur n'est pas propriétaire, il ne saurait se prévaloir de la possibilité de vendre le bien d'autrui. La vente n'étant pas résolue en raison du non exercice de la faculté de réméré par le vendeur antérieurement au terme extinctif, la condition suspensive ayant dès lors défailli, le vendeur ne saurait se prévaloir de la qualité de propriétaire qui demeure dès lors dans la personne de l'acquéreur. Si la faculté de réméré avait été correctement exercé par le vendeur, c'est-à-dire, par le paiement du prix principal et des différents frais relatifs à l'usage du pacte de rachat prévu à l'article 1673 du code civil, le vendeur aurait retrouvé la qualité de propriétaire du fait de la survenance de la condition suspensive, celui-ci étant dès lors fondé à obliger la signature de l'acte authentique de vente. [...]

[...] La condition suspensive d'exercice de la faculté de réméré n'est donc pas survenue, quoique le vendeur ait notifié avant le terme extinctif son intention d'user de sa faculté discrétionnaire. La restitution à la fois du prix principal et des frais incombant à la société profitant de l'acte de vente est essentielle, et sans celle-ci, la faculté de rachat ne peut être considérée comme étant exercée par le vendeur initial. C'est ici un élément essentiel du sens de la solution de la cour de cassation puisque la simple notification de l'intention d'user de la faculté de réméré par le vendeur ne saurait engendrer réalisation de la condition suspensive. [...]