Le transfert de propriété, commentaire d’arrêt, 3ème Chambre civile, Cour de Cassation, 23 janvier 2002

Thèmes abordés

transfert de propriété, immeuble par destination, volonté intentionnelle, société civile immobilière, acquéreurs

Résumé du document

Pour Portalis, la distinction des biens meubles et immeubles est la « division la plus générale et la plus naturelle », néanmoins un grand nombre de difficultés demeure quant à la désignation de certains de ces biens. L'arrêt rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation daté du 23 janvier 2002 est l'exemple même d'un désaccord entre la Cour de Cassation et les juges du fond quant à la désignation d'un bien.
En l'espèce, un immeuble de la société civile immobilière Vauroger (la SCI) déclarée en liquidation et propriétaire de celui-ci, fut mis en vente par M. Z… le liquidateur. Les consorts X… et B… se sont portés acquéreurs de ce bien immeuble mais l'un des associés, M. Yves A…, devait occuper ce bien jusqu'au 31 mars 1995 mais par acte du 17 mai 1995, les acquéreurs obtinrent « le transfert de propriété et l'entrée en jouissance fixés au 1er avril 1994 ».

Extraits

[...] Le refus de l'immeuble par nature d'accepter une volonté intentionnelle La Cour d'appel de Paris a caractérisé les convecteurs comme immeubles par nature parce qu'ils étaient nécessairement reliés au circuit électrique, avait entraîné l'arrachage des fils électriques et donc qu'ils étaient rattachés au bâtiment par un lien solide et durable. Cependant elle rajoute que les convecteurs électriques qui existaient dans toutes les pièces de la maison formaient l'un des composants de l'immeuble lui-même qu'aucun candidat à l'acquisition d'un bien immobilier ne penserait voir exclure de la vente après les avoir vus dans l'immeuble visité ce qui prouve donc qu'elle-même a essayé d'intégrer la volonté des parties dans son jugement. [...]

[...] Le lien peut être de plusieurs natures : généralement économique dans un but utile ou physique qui peut être soit matériel, soit intellectuel. Dans cet arrêt, il est difficile de comprendre clairement si la Cour de Cassation considère les convecteurs comme des immeubles par destination ou pas, mais ensuite on comprend qu'ils restent des biens meubles puisqu'ils gardent une certaine autonomie vis-à-vis de l'immeuble auquel ils sont rattachés, mais aussi parce qu'ils peuvent facilement être déplacés par une force étrangère par l'homme par exemple. [...]

[...] Yves A , l'associé qui occupait illégalement l'immeuble, en garantie de la condamnation prononcée entre lui La Cour d'appel de Paris, par un arrêt du 1er juin 1999, a accueilli la demande en estimant que les convecteurs électriques composaient des immeubles par nature puisque leur retrait a dégradé les fils électriques et que ces derniers faisaient partie de l'immeuble que les acquéreurs pensaient s'être procuré. Un pourvoi est formé devant la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation le 23 janvier 2002. En ce sens, la question est de savoir si des biens affectés à un immeuble s'associent directement et naturellement à lui et si le fait qu'une partie, ici les requérants, veuille le faire a une influence sur le résultat. [...]

[...] La nature même des convecteurs par la Cour de Cassation Précédemment a été étudiée la définition que faisait la distinction des biens immeubles par nature. Mais pour mieux comprendre sa démarche, il faut savoir faire la différence entre les biens effectuée par le droit civil. L'article 516 du Code civil explique que Tous les biens sont meubles ou immeubles Ainsi, pour le droit positif il existe deux concepts des biens qui se distinguent selon un critère de mobilité. Les meubles, sont caractérisés à l'article 528 comme les corps qui peuvent se transporter d'un lieu à un autre, soit qu'ils se meuvent par eux-mêmes, soit qu'ils ne puissent changer de place que par l'effet d'une force étrangère Les immeubles sont définis par l'article 517 utilisé par la Cour de Cassation dans cet arrêt. [...]

[...] Les convecteurs ne sont donc pas des immeubles par nature. En appliquant une telle décision, la Cour de Cassation rétablit dans un premier temps la notion d'immeuble par nature avant de s'intéresser en quoi l'influence du souhait des parties à vouloir s'approprier des biens est une volonté floue (II). Redéfinir la notion de l'immeuble par nature La Cour de Cassation, par rapport à la Cour d'appel de Paris qui avait défini les convecteurs comme des immeubles par nature, réussit à limiter le champ de ces biens et ce en délivrant une définition rigide de ce que sont les immeubles par nature avant d'expliquer ce que sont alors les convecteurs Une explication de la notion d'immeuble par nature par la Cour de Cassation La Cour de Cassation, pour justifier une telle rigidité de la notion d'immeuble par nature, s'appuie sur les visas des articles 517 et 518 du Code civil. [...]