Qualification et formation du bail (pour connaitre le régime applicable)

Thèmes abordés

Qualification, formation du bail, contrat d'entreprise, contrat sui generis, bail verbal, contrat de collaboration, prix du bail

Résumé du document

Intérêt de la qualification : le bail impose seulement au bailleur l'obligation d'assurer la jouissance paisible de l'emplacement tandis que le dépôt met à la charge de l'exploitant dépositaire une obligation de gardiennage. La responsabilité de ce dernier sera plus grande : le simple loueur n'est responsable que si sa faute est prouvée tandis que la responsabilité du gardien est engagée de plein droit sauf s'il s'exonère en démontrant son absence de faute.
Si le contrat de dépôt est généralement écarté en matière de contrat de coffre-fort, la qualification de louage est donc également écartée.
Ainsi, le contrat particulier dont nous avons à faire peut être qualifié de contrat complexe c'est-à-dire qu'il a un caractère mixte. La responsabilité sera appréciée en fonction des règles du régime du contrat de dépôt et du contrat de bail. Ce contrat de garde oblige le banquier à assurer la sécurité du coffre, c'est-à-dire qu'en cas de vol le banquier ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant que le dommage est dû à un cas de force majeure ou à une faute de la victime.

Extraits

[...] La cour d'appel de Montpellier, statuant sur renvoi après cassation, par un arrêt du 13 mars 1995, retient «que le loyer apparaît totalement dérisoire à la lecture des différentes pièces communiquées et de la teneur même du contrat, qui révèlent que la destination réelle que le preneur a finalement attribuée à l'acte litigieux était tout à fait différente de celle qui avait pu être initialement envisagée et à laquelle les parties avaient alors pu se référer pour la fixation d'un prix honnête de loyer», et annule cet acte «pour défaut de stipulation d'un loyer sérieux». Un pourvoi en cassation est ainsi formé. Le problème posé à la Cour de cassation est donc de savoir si le prix du loyer est ou non dérisoire afin de qualifier le contrat ? La Cour répond négativement. [...]

[...] Le fils forme un pourvoi en cassation selon le moyen «que le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige envers l'autre à la faire jouir paisiblement du bien pendant un certain temps, moyennant un certain prix, en sorte que le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée» ; que le Tribunal a dénaturé la convention des parties en violation de l'article 1134 du Code civil». La question qui est posée à la Cour de cassation est donc de savoir si le contrat de séjour par lequel une maison de retraite s'oblige à héberger une personne âgée et à fournir des prestations hôtelières, sociales et médicales est soumis au régime du bail ? La Cour répond négativement à cette question. Elle rejette la qualification de bail et l'application des règles relatives au louage de choses. [...]

[...] La locataire l'ayant assignée aux fins de voir prononcer la nullité de ce commandement, la SCI a reconventionnellement demandé que fût constatée l'acquisition de la clause résolutoire à raison de la violation de la clause interdisant le prêt et la sous-location des lieux sans le consentement exprès et écrit du bailleur La cour d'appel de Rennes par un arrêt du 9 janvier 2002 a accueilli la demande de la SCI en retenant «que la situation concrètement créée par la signature d'un contrat de collaboration constitue soit un prêt du droit au bail, soit plus logiquement, une sous-location des équipements autant que du local aménagé pour l'exercice professionnel». La locataire forme alors un pourvoi en cassation. [...]

[...] D'autre part, la banque soulève les dispositions du contrat qui précisent qu'en cas de sinistres l'indemnisation n'est possible que si la preuve de l'absence de diligence normale convenue est apportée. Ainsi la responsabilité de la banque ne peut être mise en cause en cas de force majeure. Enfin, la réalisation du dommage ne serait pas en relation directe et certaine avec le dommage. Au vu de cela, il convient de se demander face à quel type de contrat nous nous trouvons. La location d'un coffre-fort, au sein d'une banque, auquel le client ne peut accéder qu'avec le banquier est-elle un contrat de bail? [...]

[...] Par cette acception, la Cour de cassation fait alors montre d'une définition restrictive de la jouissance. Elle relève en effet que le moniteur n'avait pas une «libre disposition à usage exclusif» de la chose. Document 3 : Cass. 3ème civ avril 2013, 12-16389 (le bail verbal) Intérêt de la qualification : Malgré les idées reçues, un bail verbal reste valable, il n'est nullement assimilé à une absence de bail. Il suffit d'apporter la preuve de son existence. Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen (article 1715 du code civil) : occupation matérielle des lieux, paiement du loyer, faits positifs manifestant la volonté commune des parties. [...]