L'offre d'achat et la promesse d'achat

Thèmes abordés

offre, achat, promesse, cassation, 7, mai, 2008

Résumé du document

Offrir et maintenir sa promesse d'achat dan le délai prévu, telle est la morale de l'arrêt de la cour de cassation du 7 mai 2008. Les faits étaient banals. Un acheteur signe une proposition d'achat pour un immeuble par l'intermédiaire d'un agent immobilier et remet une somme en dépôt de garantie. Ce dernier retire son offre d'achat le 26 juin alors que l'agent immobilier le 27 juin l'informe par courrier que les vendeurs ont accepté l'offre faite. L'acheteur renonçant assigne alors les vendeurs en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie et réclame le paiement de dommages-intérêts. La cour d'appel voit sa décision retenant la validité de la rétractation de l'offre d'achat cassé par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation qui considère l'acheteur lié par son offre en raison de son engage- ment à ne pas retirer cette offre pendant un certain délai, non expiré. L'acheteur se fonde sur une analyse classique de l'offre d'achat pouvant être retirée jusqu'à son acceptation qui forme le contrat. Le vendeur, quant à lui, se fonde sur la valeur juridique de l'engagement unilatéral qui lie son auteur jusqu'à la fin du délai pendant lequel il s'est engagé à ne pas retirer son offre. La Cour de cassation distingue clairement l'offre d'achat enfermée dans un certain délai et l'offre d'achat dépendant de la seule acceptation du vendeur. Elle précise: « En statuant ainsi alors que si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elfe n'est pas acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu'elfe avait constaté que [les vendeurs] disposaient d'un délai jusqu'au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu'il en résultait que [l'acheteur] s'était engagé à maintenir son offre jusqu'à cette date, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil »,
Le problème est celui de la valeur juridique de l'engagement unilatéral et spécialement de l'offre d'achat. Il s'agit d'un engagement unilatéral qui devrait pouvoir être retiré tant que l'offre n'est pas acceptée par le vendeur. L'analyse change en raison de l'engagement à maintenir l'offre pendant un certain délai.

Extraits

[...] On entre alors dans l'exception. Il reste que l'arrêt en visant l'article 1134 du Code civil et en ne précisant pas les conséquences de la violation du maintien de l'offre laisse des incertitudes. La présence d'un délai de maintien de l'offre L'arrêt met en œuvre l'exception clairement rappelée dans son attendu « si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu'elle avait constaté que» les vendeurs avaient accepté l'offre d'achat dans le délai dont ils disposaient. [...]

[...] L'analyse change en raison de l'engagement à maintenir l'offre pendant un certain délai. Ainsi deux analyses de la promesse d'achat s'affrontent, celle des juges du fond, désavouée, relative à la rétractation possible de l'offre tant qu'elle n'est pas acceptée par son destinataire celle de la Cour de cassation qui rappelle le régime particulier de l'offre s'inscrivant dans un délai Section 1 : L'absence d'une proposition non assortie d'un délai. La Cour de cassation reproche à la' cour d'appel d'avoir négligé l'impact de l'insertion d'un délai de maintien de l'offre d'achat jusqu'au 27 juin 2000. [...]

[...] Par conséquent, le droit au retrait de l'offre tant qu'elle n'est pas acceptée est de principe. Parfois, la Cour de cassation a jeté le trouble, par exemple dans son arrêt du 15 décembre 1993, en allant plus loin et en précisant que l'auteur d'une promesse unilatérale de vente peut se rétracter, empêchant la rencontre des consentements lors de la levée de l'option. Ce droit au retrait est de principe, mais sa validité doit être vérifiée pour éviter les comportements de mauvaise foi. [...]

[...] L'engagement unilatéral doit être strictement encadré et ne doit pas conduire à un engagement perpétuel. Par conséquent, il est contrôlé la volonté certaine de s'engager unilatéralement. Le créancier doit alors apporter la preuve de cet engagement. C'est la preuve de la volonté de s'engager qui seule compte. En l'espèce, cette volonté est d'autant moins mise en doute qu'elle doit être maintenue dans un délai clairement indiqué. En l'absence d'un tel délai, on comprend bien que l'offre faite unilatéralement ne doit pas devenir un piège pour son émetteur. [...]

[...] En effet, dès le 17 décembre 1958, la première Chambre civile de la Cour de cassation posait la même règle en des termes similaires à ceux de l'arrêt commenté. En outre, deux décisions du 10 mai 1968 de la Chambre civile de la Cour de cassation confirment cette solution qui semble acquise. Les faits de l'espèce montrent que la répartition entre le principe et l'exception et que la condition négative de la validité du retrait est opportune car, l'acheteur en retirant son offre avait un comportement qu'il est tenté de qualifier de mauvaise foi. [...]