Droit civil: commentaire du 30 janvier 2008

Thèmes abordés

Acquéreurs, vice de consentement, termites, état parasitaire, contrats spéciaux, vices cachés

Résumé du document

C'est la loi du 8 juin 1999 qui tend à protéger les acquéreurs, mais aussi les propriétaires d'immeubles contre les termites (et autres insectes xylophages), en prévoyant d'annexer à l'acte authentique lorsque c'est le cas, l'affirmation constatant la réalisation de la vente en un état parasitaire du bâtiment.
L'arrêt rapporté est issu de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 janvier 2008. C'est une jurisprudence relative aux contrats spéciaux, notamment aux obligations du vendeur dans le domaine de la garantie des vices cachés. Un vice caché, c'est un défaut important qui rend un immeuble impropre à l'usage auquel il était initialement destiné, voire qui diminue tellement ce dernier que l'acquéreur aurait refusé la vente si il l'avait connu, ou l'aurait acheté à moindre coût.

Extraits

[...] Les acquéreurs énoncent tout de même le fait que les vendeurs n'ont pas énoncé une potentielle reprise de cet état, donc ils évoquent la présence d'une mauvaise foi, mais cela, sans réel fondement. En effet, il y a évocation d'une mauvaise foi, mais aucunement d'une manoeuvre dolosive. Pourtant comme cela a déjà été énoncé, cette option est ouverte aux acquéreurs. Dans le dol (notion subjective) il y a erreur, mais elle est uniquement provoquée par la mauvaise foi du vendeur, donc une possible dissimulation. Toutefois, c'est ce dernier point qui l'écarte du vice caché. [...]

[...] A cet argument la Cour de cassation répond tout naturellement que la vente est parfaite puisque l'acte de vente a été conclu par la volonté des parties, et que à l'intérieur de ce dernier, l'état parasitaire était énoncé. Aussi, cette connaissance avait même été portée à leur connaissance par le notaire, lors de la demande d'expertise. De plus, les acquéreurs ont acquis l'immeuble en connaissance de cause, en considérant qu'il était propre à l'usage, malgré les faits antérieurs à présent réparés. [...]

[...] Le rejet de l'action en garantie des vices cachés. La réclamation des acquéreurs est fondée sur l'article 1641 le vendeur est tenu de la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise/donner un prix moindre En l'espèce, ces derniers s'estimaient lésés en considérant que leur achat est impropre à l'usage, en conséquence, ils avancent une action en garantie des vices cachés. [...]

[...] C'est en ce sens que la Cour de cassation dans l'arrêt rapporté dénature complètement l'action des acquéreurs. La Cour de cassation énonce la Cour d'appel [ . ] n'avait pas à examiner le litige au regard de l'article 1116 de ce code La Cour évoque cela car les acquéreurs, pour leur défense, énonce l'article 12 du Code de procédure civile, précisément l'alinéa deux. Ce dernier oblige le juge à donner voire à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions et lorsqu'il ne se prononce pas sur le fond du litige, mais que la détermination de la compétence dépend d'une question de fond, le juge doit, dans le dispositif du jugement, statuer sur cette question de fond et sur la compétence par des dispositions distinctes (Chambre civile juin 2009). [...]

[...] Sur le fond : l'absence d'obligation d'examen d'autres fondements non-invoqués. Dans toute espèce, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. De plus, il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux. C'est ces énoncés que les acquéreurs évoquent pour se défendre de leur mauvais fondement en rapport avec leur invocation de la mauvaise foi, c'est l'article 12 du Code de procédure civile. De tout temps, il apparaît que le juge doit juger conformément aux règles de droit, mais il 4 doit aussi interpréter les faits et les éléments pour rendre un jugement juste. [...]