Le défaut d’exécution d’une promesse unilatérale de vente par le promettant peut-elle être sanctionnée par une exécution forcée ?

Thèmes abordés

Défaut, exécution, promesse, unilatérale, vente, forcée, cassation, 15 décembre 1993

Résumé du document

La promesse, qui est l'engagement d'une personne de faire quelque chose vis-à-vis d'une autre, a toujours été une source de conflit entre les individus, dès lors qu'elle n'a pas été respectée. D'ailleurs, William Hazlitt affirmait sur le non respect des promesses que « Certaines personnes font des promesses pour le seul plaisir de ne pas le tenir ». C'est justement au litige né de l'inexécution d'une promesse que la troisième chambre civile de la Cour de cassation doit répondre, dans une décision du 15 décembre 1993.

En l'espèce, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble a été consenti par Mme Y, ayant la qualité de promettant, aux consorts X, détenant la qualité de bénéficiaire. Cette promesse est accompagnée d'un délai durant lequel les bénéficiaires peuvent lever l'option. Cependant, le promettant décide de rétracter sa promesse et de notifier sa décision de ne plus vendre aux bénéficiaires. Ces derniers jugeant la rétractation inefficace lèvent l'option et assignent le promettant à la réalisation forcée de la vente.

Les juges du fond de la Cour d'appel de Paris, par une décision du 8 novembre 1990, déboutent les consorts X de leur demande au motif qu'ils n'étaient que d'une obligation de faire et non de donner de la part du promettant. Ainsi, les consorts X forment un pourvoi en cassation contre cette décision, en affirmant que l'obligation du promettant dans une promesse unilatérale de vente est une obligation de donner et que par conséquent la Cour d'appel de Paris a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil.

La question posée à la Cour de cassation était donc de savoir si le défaut d'exécution d'une promesse unilatérale de vente par le promettant, après une rétractation de ce dernier avant la levé d'option par le bénéficiaire de la promesse, pouvait être sanctionnée par une exécution forcée ?

La Haute juridiction répond par la négative et affirme que l'obligation du promettant n'est qu'une obligation de faire jusqu'à la levée de l'option et que la rétraction ayant eu lieu avant la levée d'option alors il n'ya pas de consentement entre les parties, par conséquent il ne peut y avoir d'exécution forcée à la vente s'il n'ya pas de rencontre de volonté à la base de la vente. C'est par cette argumentation que la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les consorts X.

Extraits

[...] En effet, le promettant a deux obligations dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente vis-à-vis du bénéficiaire. Il a une obligation de ne pas faire, c'est-à-dire de ne pas vendre le bien à une tierce personne durant le délai d'option, pour lequel le bénéficiaire paye une indemnité d'immobilisation. Mais il a aussi une obligation de faire, c'est-à-dire d'exécuter la promesse consentie. Ces obligations de faire et de ne pas faire sont d'ailleurs affirmées par l'article 1142 du Code civil. [...]

[...] Ainsi, nous pouvons constater que les juges du fonds affirmaient qu'il ne pouvait y avoir de réalisation forcée de la vente car l'obligation du promettant d'une promesse unilatérale de vente était une obligation de faire. Et c'est justement sur cette obligation de faire que se fonde les consorts X pour motiver leur pourvoi en cassation, ces derniers affirment tout le contraire. En effet, pour ces derniers ce n'est pas une obligation de faire mais de donner qui existe à la charge du promettant. Par conséquent, si celui-ci ne respecte pas son engagement alors il peut y avoir réalisation forcée de la vente. [...]

[...] Ce qui nous amène à une situation de précarité juridique du bénéficiaire, dont les intérêts ont été lésés par la Haute juridiction. La précarité juridique du bénéficiaire de la promesse de vente unilatérale, lésé par la Haute juridiction : Il est évident que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est dans une situation de précarité juridique puisqu'il est lésé par cette décision, lui enlevant ces droits relatifs à la qualité de bénéficiaire. Ce qui a pour conséquence de créer pour le bénéficiaire une insécurité juridique et de remettre en cause la liberté contractuelle C'est un raisonnement atypique que la Cour adopte concernant la sanction de l'inexécution de la promesse par le promettant L'insécurité juridique du bénéficiaire et bouleversement de l'équilibre contractuel : La décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 15 décembre 1993, peut être critiquable sur plusieurs points. [...]

[...] C'est justement au litige né de l'inexécution d'une promesse que la troisième chambre civile de la Cour de cassation doit répondre, dans une décision du 15 décembre 1993. En l'espèce, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble a été consenti par Mme ayant la qualité de promettant, aux consorts détenant la qualité de bénéficiaire. Cette promesse est accompagnée d'un délai durant lequel les bénéficiaires peuvent lever l'option. Cependant, le promettant décide de rétracter sa promesse et de notifier sa décision de ne plus vendre aux bénéficiaires. [...]

[...] Il ya donc un droit potestatif de ce dernier car sa volonté suffit à la formation du contrat. Mais par cette décision le droit d'option du bénéficiaire n'est plus respectée et est remise en cause. En temps normal, le promettant, par la promesse unilatérale de vente qu'il fait au bénéficiaire, exprime son consentement et il suffit donc que le bénéficiaire lève l'option, pour qu'il y ait une rencontre des volontés et formation d'un contrat. Or en espèce, la promettante rétracte sa volonté de vendre avant que les bénéficiaires lèvent l'option. [...]