Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 octobre 2003 - La responsabilité du bailleur

Thèmes abordés

Cour de cassation troisième chambre civile 22 octobre 2003, responsabilité du bailleur, article 1725 du Code civil, article 1382 du Code civil, article 1147 du Code civil, article 1729 du Code civil, contrat de bail

Résumé du document

L'arrêt rendu le 22 octobre 2003 par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle dans les faits matériels que la société Florida palace a donné bail à Monsieur X une salle dans l'immeuble dont elle est propriétaire pour l'organisation du réveillon du 31 décembre 1981. En même temps, la société loue également à Monsieur Y et à Messieurs Z et A une autre salle pour le réveillon. Monsieur A, après avoir renoncé à sa location, cède à Monsieur Y et Z, les places qu'il avait alors vendues.

Le nombre important de places vendues, supérieur au nombre de places disponibles dans la salle donne lieu à une situation délicate, dans laquelle des personnes n'ayant pu accéder à la salle et d'autres éléments étrangers à la clientèle de Messieurs Y et Z envahissent la salle louée par Monsieur X et finissent par commettre des délits, tout en empêchant les clients de celui-ci d'accéder à l'intérieur de la salle. Monsieur X, défendeur en première instance, réagit alors en assignant la société bailleresse pour obtenir réparation du préjudice subi. Plus tard, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rend un arrêt le 4 octobre 2001, dans lequel elle vient faire droit à la demande de Monsieur X aux motifs que le bailleur est responsable en vertu de l'article 1725 du Code civil des vols et dégradations provoqués par les clients de son locataire qui ne sont pas tiers au sens de l'article précité.

Extraits

[...] B. Les sanctions engendrées par l'engagement de la responsabilité du bailleur • Application des anciens article 1382 et suivants du Code civil, ou encore l'ancien article 1147 du même code. • Cependant, les juges de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation ne font aucune mention de la responsabilité civil (délictuelle ou contractuelle) à engager. Il est admis de supposer qu'il s'agit d'une responsabilité contractuelle. Cela dit, la responsabilité délictuelle peut également être retenue contre le bailleur condamné. [...]

[...] • La Cour de cassation affirme un courant jurisprudentiel favorable et protecteur du locataire lésé. II. L'appréciation extensive de l'obligation du bailleur A. L'extension de l'obligation du bailleur • Dans ses moyens la société bailleresse appuie ses moyens sur une garantie, à savoir l'engagement pris au titre de la seule sécurité de l'établissement. Les juges viennent étendre cette garantie au- delà en y faisant figurer non seulement l'immeuble loué, mais également ses occupants, ce qui a pour conséquence détendre l'obligation du bailleur en ce qu'il doit garantir une jouissance paisible, durable et inexpugnable à son preneur, conformément à l'article 1729 du Code civil. [...]

[...] COMMENTAIRE : Arrêt de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation du 22 octobre 2003 Il ressort de l'article 1719 du Code civile que le bailleur est tenu de garantir une jouissance paisible de la chose louée au preneur. Seulement, que passe-t-il lorsque cette jouissance est troublée ? L'arrêt rendu le 22 octobre 2003 par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, révèle dans les faits matériels que la société Florida palace a donné bail à Monsieur une salle dans l'immeuble dont elle est propriétaire, pour l'organisation du réveillon du 31 décembre 1981. [...]

[...] Quelles sont les conditions de l'engagement de la responsabilité du bailleur ? Les hauts magistrats de la Troisième chambre de la Cour de cassation sont amenés à se prononcer sur l'étendue de la garantie du preneur par son bailleur des troubles causés par des tiers. Ainsi, le problème de droit se subdivise sous deux parties : les clients d'un autre locataire sont-ils des tiers au sens de l'article 1725 du Code civil ? Le bailleur est-il tenu de garantir son preneur du trouble de fait commis par un tiers lorsqu'il prend engagement d'organiser la surveillance de son immeuble ? [...]

[...] Plus tard, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rend un arrêt le 4 octobre 2001, dans lequel, elle vient faire droit à la demande de Monsieur aux motifs que le bailleur est responsable en vertu de l'article 1725 du Code civil, des vols et dégradations provoqués par les clients de son locataire qui ne sont pas tiers au sens de l'article précité. De plus, la cour d'appel précise que le bailleur ayant pris l'engagement d'organiser et de surveiller son établissement, il était dès lors tenu de garantir son preneur. [...]