Cour de cassation, chambre mixte, Chambre mixte : 26 mai 2006

Thèmes abordés

A cette question, la Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi formé par le bénéficiaire du pacte. Elle affirme dans son attendu de principe que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'obtenir sa substitution à l'acquéreur "à condition que le tiers acquéreur ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir». En l'espèce, pareille fraude n'était pas démontrée et la Cour de cassation ne pouvait donc ordonner la vente au profit de la bénéficiaire du pacte.

Résumé du document

Le pacte de préférence est analysé comme une convention par laquelle le propriétaire d'un bien le réserve au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne, pour le cas ou il vendrait ce bien. Il s'agit en quelque sorte d'une proposition que l'on fait à quelqu'un ou on estime que la personne sera prioritaire. C'est une technique fortement utilisée en matière de vente d'immeuble ou de fonds de commerce. C'est ce qui rejoint les faits de notre arrêt du 26 mai 2006.
Mais ce pacte de préférence a suscité de nombreuses interrogations. Celles-ci portaient notamment sur la nature juridique de ce pacte mais aussi sur les effets de ce dernier. La jurisprudence est donc intervenue de nombreuses fois pour éclaircir certains points.

Extraits

[...] La Cour de cassation était donc confrontée, ici, au problème de la sanction du pacte de préférence car il avait bien eu violation de celui-ci. Il s'agissait alors pour les juges de se demander si la violation du pacte de préférence n'ouvrait pas droit pour le bénéficiaire outre l'octroi de dommage intérêts, d'obtenir l'exécution forcée de ce pacte? A cette question, la Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi formé par le bénéficiaire du pacte. Elle affirme dans son attendu de principe que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'obtenir sa substitution à l'acquéreur "à condition que le tiers acquéreur ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir». [...]

[...] C'est devant le caractère transdisciplinaire de la question posée, qu'il a été choisi de réunir une chambre mixte. Toute la problématique de cet arrêt résultait de la sanction de l'inexécution des pactes de préférence. Il fallait d'abord étudier quel type de sanction s'appliquait en l'espèce pour ensuite étudier la question de l'admission de la substitution du bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur. On sait que la cour d'appel s'en est tenu au simple versement de dommages intérêts, assortis éventuellement d'une annulation mais celle-ci fut écartée en l'espèce. [...]

[...] C'est pourquoi cette décision sur laquelle la Cour de cassation n'est pas revenue, est appréciée. Il y a seulement que les conditions de preuve qu'elle continue, de manière classique, de poser, ont déçu les espoirs de la même doctrine. B : une évolution de la sanction : Cet arrêt opère un véritable revirement de jurisprudence. Jusqu'à cet arrêt, la seule sanction possible en cas de violation du pacte de préférence était l'octroi de dommages intérêts selon le principe que toute obligation de ne pas faire se résout en dommages intérêts. [...]

[...] Elle pose deux obligations à respecter. Le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à condition que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté, de l'existence de ce pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. C'est un revirement indolore puisqu'en l'occurrence, les conditions n'étaient pas réunies et que l'arrêt n'admet donc pas en l'espèce la substitution. [...]

[...] A partir de cet arrêt, on a pu voir un certain assouplissement de la Cour de cassation en la matière. Cela a pu laisser entrevoir une brèche dans le refus systématique de la substitution. Ainsi, pour étayer ces propos, il convient de mettre en avant l'affaire visé dans l'arrêt. Les faits sont relativement classiques. Un pharmacien a fait l'apport à une SELARL de son fonds officinal et de son bail commercial qui contenait au profit de l'apporteur un pacte de préférence immobilier consenti par la bailleresse, qui a agréé l'apport. [...]