Cour de cassation, Chambre civile, 7 mai 2008: la révocation de l'offre

Thèmes abordés

cour de cassation, chambre civile, 7 mai 2008, révocation, offre

Résumé du document

Tout engagement est suivit d'un délai de rétractation, en général bref, pendant lequel le contractant qui bénéficie d'un droit de repentir peut revenir sur son engagement. Pourtant certains engagements sont liés à des contraintes de délai à respecter obligatoirement, ce que rappelle la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 7 mai 2008.

Une femme désireuse d'acheter un immeuble signe le 24 juin 2000, une proposition d'achat avec remise de dépôt de garantie, tout en s'engageant à maintenir son offre d'achat jusqu'au 27 juin 2000. Le 26 juin elle fait parvenir par lettre recommandée à l'agent immobilier en charge de l'affaire, son intention de retirer son offre. Le 27 juin, lendemain de la rétractation, elle est prévenue par l'agent immobilier que son offre a été acceptée par les vendeurs.
L'acquéreur assigne alors les propriétaires de l'immeuble pour obtenir la restitution du dépôt de garantie ainsi que des dommages et intérêts.
La Cour d'appel de Pau le 17 octobre 2005, retient dans son arrêt que la demanderesse était dans son droit quant au fait de retirer son offre d'achat, sur le fondement que les propriétaires de l'immeuble n'avaient pas répondu positivement par courrier recommandé à l'offre d'achat avant la rétractation de la demanderesse.
Les propriétaires ont alors formé un pourvoi contre cet arrêt sur le moyen que si une offre d'achat ou de vente peut être en principe rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque.
L'acquéreur s'est rétracté le 26 juin mais s'était engagé à maintenir son offre jusqu'au 27 juin, date à laquelle les propriétaires ont répondu positivement à l'offre.

Extraits

[...] C'est à dire le délai pendant la phase d'exécution du contrat. Cet article stipule que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». Il oblige donc les deux parties à l'exécution de l'obligation. La jurisprudence sanctionne les offrants ne respectant pas leur obligation mais sanctionne aussi un offrant qui ne respecterait pas le délai de maintien de l'offre. [...]

[...] Il a considéré que la promesse de contracter et le délai de réflexion étaient deux propositions différentes. Ainsi, si un bénéficiaire n'avait pas encore donné acceptation sur l'un, il pouvait tout à fait être d'accord sur l'autre, et même de façon tacite, ce serait donc un avant-contrat. En l'espèce on peut donc penser que la plaignante ne savait pas qu'elle était engagée à maintenir son offre ; pensant n'être engagée que sur la promesse de contrat en vue de l'acquisition de l'immeuble. [...]

[...] La Cour de cassation a donc retenu que la Cour d'appel a violé l'art 1134 du Code civil en ayant retenu la validité de la rétractation de la demanderesse, et les parties sont renvoyées devant la Cour d'appel autrement formée. Si la révocation d'une offre est envisageable elle obéit cependant à certaines limites Les possibilités de révocation de l'offre Selon le droit positif, la libre révocation est possible cependant et en l'espèce la Cour de cassation a envisager une condition de délai de maintien de l'offre avant toute rétractation La libre révocation de l'offre L'offre a plusieurs caractéristiques, elle est tout d'abord destinée à former un contrat à condition d'être acceptée. [...]

[...] Or s'il y a obligation, et non une simple volonté, alors la cours peut exiger le maintient de l'offre malgré une rétractation. En l'espèce la Cour de cassation s'est précisément servi de ce visa de l'article pour casser et annuler l'arrêt de la Cour d'appel de Pau. Le juge a décidé que la plaignante avait contractée un engagement et qu'elle s'était crée une obligation de maintien de son offre jusqu'au 27 juin, même de façon tacite. Ainsi sa rétractation ne pouvait plus être valable. [...]

[...] L'exception de l'application d'un délai de maintien Le délai de maintien exige donc que l'offrant soit obligé de maintenir son offre pendant une durée précisée. En l'espèce l'offre d'achat était assortie d'un délai de maintien jusqu'au 27 juin. L'offre de l'acheteuse courrait donc jusqu'à cette date, même s'il n'y avait pas eu de réponse positive des vendeurs. La Cour de cassation a donc estimé que la Cour d'appel n'avait respecté cette donnée, en accordant à la plaignante le droit de se rétracter. [...]