Cour de cassation, Assemblée Plénière, 27 octobre 2006 - Les obligations du vendeur

Thèmes abordés

Vice caché vice apparent garantie des vices cachés protection de l'acheteur profane

Résumé du document

L'acheteur ne peut pas être privé de la garantie des vices cachés, s'il n'a pas procédé à ces vérifications qui lui auraient permis de découvrir le vice, mais auquel il était difficile de procéder, ou pour ne pas s'être adressé à un expert.

Extraits

[...] De plus, si l'accès était difficile, ils auraient du faire constater l'état de la charpente par un expert, et cette absence de mesure constitue une négligence de la part des vendeurs. Les juges de l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation ont eu à se demander si l'acquéreur profane pouvait invoquer la garantie des vices cachés pour la présence de termites dans des combles difficiles d'accès, et de tuiles gélives, alors qu'il n'a pas fait appel à un expert. Les magistrats ont répondu par l'affirmative : « Vu les articles 1641 et 1642 du Code civil ; [ . [...]

[...] L'accès à ces vices par les acquéreurs semble difficile d'un point de vue physique, mais également, il semble que les juges commencent déjà à prendre en compte la qualité de l'acheteur, au travers du terme « accès difficile ». Les juges l'assimileront donc à un vice caché, en raison de son caractère difficilement décelable. Un vice difficilement décelable sanctionné par la qualification de vice caché Les juges de l'Assemblée Plénière ont considéré que l'accès difficile à la toiture et aux combles permettant de constater les vices faisaient de ces derniers « des vices cachés pour les acquéreurs ». [...]

[...] Si le droit communautaire est plus souple pour mieux protéger l'acheteur profane, cette assimilation n'était pas pertinente en l'espèce, bien qu'elle puisse présenter des avantages certains dans d'autres domaines. En revanche, suite à cet arrêt et aux nombreux précédents, une loi est intervenue pour réglementer l'obligation d'information en cas de vente d'immeuble, qui aurait pu se substituer à la garantie des vices cachés si les faits avaient eu lieu plus tard. L'obligation d'information élargie par le législateur en matière de vente d'immeuble, substitution intéressante à la garantie des vices cachés La loi du 8 juin 1999 et son décret du 3 juillet 2000 exigent qu'un état relatif à la présence de termites soit inclus dans l'acte de vente, entrant dans le champ du diagnostic immobilier, qui fait partie désormais de l'obligation d'information du vendeur. [...]

[...] La doctrine considère d'ailleurs que le vice caché « apparait après une vérification élémentaire ; il est quand même un peu plus que le vice ostensible ou immédiatement perceptible ou celui que révèle un examen superficiel » (Ph. Malaurie, L. Aynès et P-Y Gauthier). Le droit romain retenait classiquement que l'acheteur devait se montrer curieux « emptor debe esse curiosus ». Mais cette curiosité est relative : Mathilde Boutonnet précise que « il ne peut être tenu qu'à se soumettre à des vérifications élémentaires et non à devoir faire appel à différents spécialistes ». De plus, F. Collart et P. [...]

[...] Ils critiquent également la Cour d'appel qui a retenu « qu'il leur appartenait de faire constater par un homme de l'art l'état de la charpente et de la couverture ». La justification implicite des magistrats de l'Assemblée Plénière est que si l'acheteur est soumis à ces conditions, il y a une appréciation in abstracto de la qualité de l'acheteur. Or la jurisprudence refuse de vérifier la condition de vice « caché » par rapport au seul comportement du vendeur, mais lui préfère une vérification de la qualité de l'acheteur, par le biais d'une appréciation in concreto. [...]