Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mai 2010 - Le droit de préemption

Thèmes abordés

Cour de cassation 3e chambre civile 19 mai 2010, droit de préemption, bailleur, vente d'un bien immobilier, locataire, propriétaire, délai de préavis, commentaire d'arrêt

Résumé du document

Le bailleur ayant délivré congé pour vendre son bien immobilier peut-il changer d'avis et vendre le bien occupé, privant ainsi le locataire de son droit de préemption ? S'il existe un droit de préemption, un congé doit être notifié par le propriétaire qui souhaite vendre le bien.

Extraits

[...] Mais délai de 2 mois mentionné dans l'article 15 de loi du 6 juillet 1989 = délai ordre public • Béatrice VIAL-PEDROLETTI considère que la Cour de Cassation casse à juste titre l'arrêt susmentionné « locataire légitime à jouir de son droit de préemption ». Elle note aussi les réticences récurrentes de la Cour d'Appel à se placer du côté du locataire II) La reconnaissance d'un droit de préemption protégeant le locataire La sanction résultant de la vente consentie à un tiers • La cour de Cassation donne foi aux locataires qui avaient déclaré accepter l'offre en janvier 2005, et avaient assigné le bailleur et le tiers en réalisation forcée de la vente à leur profit.-> les juges font de la vente du bien aux tiers une « fiction juridique » termes de Yves Rouquet. [...]

[...] Sans cela = droit préemption « maltraité » = possible préjudice. • Donc formalisme exigent quant au congé le congé doit, « à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ». Contentieux récurrent Arrêt 10 décembre 2008 Sévérité des juges dans la transparence et la précision du congé émis aux locataires. Le bailleur contraint par le délai de préavis jusqu'à son terme • Dans ses arguments la Cour d'Appel considère que les propriétaires sont en droit de changer d'avis. [...]

[...] • Donc pas de frais d'agence Déjà locataire pas redevable de la commission d'agence solution réitérée dans arrêt 3 juillet 2013 : « ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien » . En plus, Cour Cass dit que droit de préemption « maltraité » ouvre à l' indemnisation pour préjudice subi plusieurs arrêts dont celui du 3 juillet 2013 La recherche d'un équilibre entre droit de préemption et interêts du bailleur • La jurisprudence semble chercher à équilibrer les interêts du côté locataire / propriétaire • TRÈS grande diversité de règles applicables quant au droit de préemption certains auteurs évoquent un « caméléon juridique » dans l'idée que le droit de préemption change de régime selon le terrain dans lequel il s'applique Idée d'adaptation en fonction des interêts des parties, de leur domaine d'activité etc • La loi laisse la possibilité d'écarter le droit de préemption par consensus le droit de préemption peut être écarté dans des conditions bien précises possibilité de stipuler dans le contrat de vente, ou promesse de vente une condition suspensive du non exercice du droit de préemption Cour de cassation : « dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption aura renoncé a exercer ce droit, ou qu'il soit hors délais, la vente aura sa pleine efficacité » • Jurisprudence pas systématique solution différente si locataire a utilement contesté la validité du congé pour vendre. [...]

[...] Commentaire arrêt du 19 mai 2010 ( Civ. 3e mai 2010, n°09-13474 ) Problématique : Le bailleur ayant délivré congé pour vendre son bien immobilier peut-il changer d'avis et vendre le bien occupé, privant ainsi le locataire de son droit de préemption ? La reconnaissance d'un droit de préemption contraignant le bailleur l'Exigence du respect des conditions de forme quant au droit de préemption • Notification s'il existe un droit de préemption, un congé doit être notifié par le propriétaire qui souhaite vendre le bien. [...]