Contrat conclu entre le promettant du pacte et un tiers au mépris du droit du bénéficiaire du pacte de préférence, commentaire d’arrêt, 14 février 2007

Thèmes abordés

substitution, droit du bénéficiaire, pacte de préférence immobilier, SELARL, annulation de la vente

Résumé du document

La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 février 2007, a dû trancher une question relative au sort du contrat conclu entre le promettant du pacte et un tiers au mépris du droit du bénéficiaire du pacte de préférence.
Dans les faits, un homme a fait un apport, dans une société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL), d'un fond de commerce et d'un bail commercial dans lequel contenait, au profit de l'apporteur, un pacte de préférence immobilier. Quelques années plus tard, l'héritier du bailleur a vendu à une société civile immobilière (SCI), l'immeuble donné à bail sans avoir au préalable proposé la cession à la SELARL.
La SELARL, qui était bénéficiaire du pacte de préférence a demandé la nullité de la vente. Suite à cela, la SCI, qui a estimé que les conditions d'annulation de la vente consentie en violation du pacte de préférence n'étaient pas réunies, a formé un pourvoi en cassation.

Extraits

[...] Contrat conclu entre le promettant du pacte et un tiers au mépris du droit du bénéficiaire du pacte de préférence, commentaire d'arrêt février 2007 La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 février 2007, a du trancher une question relative au sort du contrat conclu entre le promettant du pacte et un tiers au mépris du droit du bénéficiaire du pacte de préférence. Dans les faits, un homme a fait un apport, dans une société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL), d'un fond de commerce et d'un bail commercial dans lequel contenait, au profit de l'apporteur, un pacte de préférence immobilier. [...]

[...] De plus, la substitution automatique, sans l'avis du débiteur, peut être considérée comme un élément qui a pour effet de renforcer l'effet du pacte de préférence en confiant a son créancier le bénéficiaire du contrat. En outre, le bénéficiaire qui demanderais seulement la nullité du contrat serait dénuer de sens car s'il demande la nullité c'est qu'il souhaite faire jouer le pacte de préférence pour acquérir un bien. Néanmoins, le pacte de préférence est considéré comme faisant naître une obligation à la charge du débiteur l'obligation de proposer en premier un contrat au bénéficiaire. [...]

[...] La condition de la connaissance de l'intention du créancier par le tiers. Réussir à démontrer que le tiers avait connaissance de l'intention du créancier d'acquérir un bien est la condition qui est la plus difficile à remplir. Ce critère permet de mettre en avant que le tiers qui a souscrit le la convention savait parfaitement que le bénéficiaire du pacte de préférence souhaitait acquérir le bien. Par conséquent, le tiers savait qu'il n'était pas en droit d'acquérir le bien car il violer le pacte. [...]

[...] Ici la cour reprend la solution énoncée par la chambre mixte du 26 mai 2006 qui avait pour seul but de consacrer la substitution comme sanction possible. Dans se cas, la nullité est envisagé comme un procédé permettant d'évincer le tiers pour y substituer l'acquéreur. Dans cet arrêt, la chambre civile a voulu lier la nullité et substitution. Cela signifie que les juges du fond ne peuvent pas prononcer que la nullité de la vente. En effet, la Cour d'appel avait prononcé seulement la nullité, la Cour de cassation aurait pu prendre un arrêt de rejet en prononçant uniquement l'annulation du contrat. [...]

[...] Ces deux conditions remplis, cela a permis au créancier de démontrer la mauvaise foi du tiers qui avait connaissance du pacte de préférence et de la volonté du créancier d'acquérir le bien. Ainsi, cela a permis au juge de pouvoir prononcer la nullité de la vente ainsi que la substitution du créancier dans les droits acquis frauduleusement par le tiers. II- Les effets qui découle du prononcer de l'annulation de la vente La Cour de cassation, qui a confirmé la décision prise par la cour d'appel, a repris la solution d'un arrêt antérieur, en ajoutant le principe de substitution qui peut être considéré comme une sanction car elle prive le choix du débiteur de vendre ou non L'apport de la Cour de cassation : le prononcé de la substitution en même temps que l'annulation La Cour de cassation dans cet arrêt a repris une solution qui a été rendu par la chambre mixte en date du 26 mai 2006. [...]