Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation daté du 17 novembre 2004: la garantie des vices cachés

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 17 novembre 2004, garantie des vices cachés

Résumé du document

La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 17 novembre 2004 est intervenue en vue de réaffirmer l'exclusion de l'action fondée sur l'erreur, dans les cas où était, en parallèle, offerte au demandeur, la possibilité d'engager une action en garantie des vices cachés.

En l'espèce, il s'agissait, d'un professionnel (société civile immobilière) qui avait cédé un bien immobilier à des particuliers (époux X), plus précisément, un terrain avec une maison en cours de construction. Alors que la vente faisait référence à un terrain qui ne présentait plus de risque d'effondrement, en raison de différentes études et travaux accomplis par le propriétaire, celui-ci s'est par la suite révélé dangereux en raison de la présence dans les sous-sols d'une ancienne carrière de Gypse. Les époux ont donc demandé la nullité de la cession, en invoquant à la fois l'erreur ainsi que le dol.

Les juges du fond ont décidé de ne pas faire droit à ces deux demandes. Le dol, tout d'abord, a été écarté en raison des diligences accomplies par la société venderesse, qui avait effectivement réalisé des travaux visant à la stabilisation du terrain et que ceux-ci avaient été préconisés et approuvée par un bureau d'étude ainsi qu'un inspecteur général des carrières. Il était donc évident qu'au regard de ces démarches effectuées par la venderesse, qu'il était impossible de démontrer que lors de la cession, celle-ci entendait sciemment, de dissimuler l'existence d'anciennes carrières. Pour ce qui est de l'erreur, la réponse de la Cour d'appel était plus complexe.

Extraits

[...] la réaffirmation de l'exclusivité de l'action sur les vices cachés La cour de cassation, par cette décision va mettre terme à une jurisprudence confuse et incertaine concernant la distinction de l'action sur les vices cachés et l'erreur. La solution qui en découle est l'exclusion de l'erreur dans les contrats de vente Elle affirme donc par cette exclusion, l'exclusivité de l'action fondée sur les vices cachés dont elle précise les modalités d‘exercice Une confusion et incertitude jurisprudentielle aboutissant sur l'exclusion d'une action fondée sur l'erreur dans les contrats de vente. [...]

[...] La cour de cassation semble dans cet arrêt avoir du mal a développer les fondements de distinction entre l'erreur et le vice caché. En effet, la seule chose qu'elle affirme est qu'en présence d'erreur fondé sur les vices cachés c'est l'action sur les vices cachés qui est la seule possible. Elle essaie tout de même de justifier sa décision, en affirmant simplement que la présence de carrières inconnue par le vendeur constitue un vice caché en raison de l'impossibilité de construire et donc d'en tirer l'usage et la destination voulu. [...]

[...] Cependant la cour de cassation, tranche et réaffirme la priorité donné à l'action sur les vices cachés, elle le fait sans se référer à aucun texte, aucune règle législative, cela représente donc une pure décision jurisprudentielle très critiquable. [...]

[...] Pour ce qui est de l'erreur, la réponse de la cour d'appel était plus complexe. Dans un premier tems, l'erreur sur la qualité substantielle a été retenu car les acquéreurs entendaient être propriétaires d'un terrain sans danger et d'une maison solide implanté dans un sous sol stable et que la société SCI en qualité de professionnel avisé, avait failli à son devoir de conseil, induisant ainsi les acquéreur en erreur. Cependant, la cour d'appel avait aussi rejeté cette demande au motif qu'en présence d'un vice de consentement et plus particulièrement d'une erreur intervenue dans le cadre d'un contrat de vente, le fondement de l'action devait être celui de la garantie des vices cachés. [...]

[...] La question posée à la cour de cassation ressort clairement de ces deux derniers moyens, en effet, il est ici question de savoir si, en présence d'un vice dans un contrat de vente, l'action sur le fondement de l'erreur peut être accueillie en parallèle à une action sur fondée sur les vices cachés ? La cour de cassation, répond par la négative et vient donc confirmer la décision de la cour d'appel. Elle précise, que l'erreur n'a pas à être recherchée car en l'espèce, les juges du fond on légalement justifié de l'existence d'un vice caché; Ce dernier est caractérisé en l'espèce, par l'impossibilité pour l'acquéreur d'utiliser la chose dans sa destination, du fait de l'existence d'un défaut lié à la présence d'anciennes carrières, entrainant des mouvements de sol et des désordres immobiliers. [...]