Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 31 octobre 2012 : le droit de jouissance spécial

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 31 octobre 2012, droit de jouissance spécial

Résumé du document

En 1932, la Fondation La Maison de Poésie est propriétaire d'un hôtel particulier et occupe le 2e étage. Elle propose de vendre en conservant « la jouissance et l'occupation pour la durée de son existence » à la SACD (Société des auteurs et compositeurs dramatiques fondée en 1777 par Beaumarchais), qui accepte.
Le contrat prévoit que la SACD pourrait demander le départ de la Fondation que lorsque des locaux de remplacement de même volume seraient mis à disposition pour recevoir les meubles, livres et objets d'art, que la Maison de Poésie occuperait gratuitement pour toute son existence.
En 1948, la Maison de Poésie propose à la location plusieurs pièces de l'étage qu'elle occupe à la SACD, propriétaire de l'immeuble, qui accepte.

Le 7 mai 2007, la SACD assigne la Maison de Poésie en expulsion et paiement d'une indemnité pour occupation sans droit ni titre.

Extraits

[...] La cours suprême se prononce pour l'innovation juridique en consacrant la notion de droit de jouissance spécial, dans la suite logique de l'évolution du droit positif en permettant aussi de se souvenir du droit issu de l'ancien régime balayer en 1792. Cet arrêt est publié au bulletin, avec tous les moyens du pourvoi soutenu par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la Maison de Poésie. Après l'étude de ce nouveau principe de cassation dans le contexte juridique il conviendra d'en étudier la nature, en précisant la solidité et la portée pour l'avenir (II). [...]

[...] Si cette situation parait acceptable aux vus des arguments du pourvoi, quel est elle, de quel droit s'agit ? II. Etude de LA NATURE du droit réel reconnu On se pose aussi la question de savoir s'il existe un numérus clausus des droits réel principaux ? La Cours répond non en chapeau. De quelle nature ? Quel est en la valeur et la portée ? Nouveau principe de cassation Principe en Chapeau = Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale, Nouvelle définition du droit réel ? [...]

[...] Mais cela concerne plus la répartition de la propriété entre plusieurs personnes que la création de véritables droits réels. Arrêt d'appel Pourvoi + Cassation 3 moyens : Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué : moyen = que le droit retenu au profit de la Fondation n'est qu'un droit d'usage et d'habitation Motif propre = Il a été précisé que la société acquéreur (la SACD) doit supporter les réparations de toutes natures concernant l'immeuble, même celle des locaux occupés par la maison de la Poésie ce qui implique qu'elle est bien propriétaire de l'ensemble et que la Maison de la Poésie ne prétendant pas s'acquitté des charges afférentes à la propriété de la partie de l'immeuble revendiqué par elle implique qu'elle ne s'en reconnait pas propriétaire. [...]

[...] Art Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit Extinction au décès de son titulaire : caractère viager (Civ. 1ère 27 fev 1987) Art L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, ne dure que trente ans L'usufruit concédé à une personne morale ne peut excéder 30 ans (3ème civ mars 2007) Caractère nécessairement temporaire de l'usufruit. D'ailleurs on définie la Nue-propriété par le droit d'être plein propriétaire à terme. Un Droit perpétuel ? - Servitude = normalement institué au profit d'un fond, qui le suit, pourquoi pas au profit d'une personne morale pendant toute sont existence? [...]

[...] Chapitre IV - Du droit réel de jouissance spéciale Le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un ou plusieurs droits réels conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un ou de plusieurs de ses biens Solidité et effet Concrètement quel était le droit concédé au vendeur ? Un droit réel, mais non perpétuelle car durant son existence ce qui n'est pas la même chose. En cas de disparition de la SACD, son patrimoine ira à ses ayants droits, alors qu'en cas de disparition de la Maison de Poésie, son droit réel portant sur l'hôtel particulier serait dévolu à la SACD. Encadrement des règles d'ordre public. [...]