Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 2 avril 1979 : la promesse synallagmatique de vente avec signature d’un acte authentique

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 2 avril 1979, promesse synallagmatique de vente, signature d'un acte authentique

Résumé du document

Lorsqu'une vente va avoir lieu, elle est souvent précédée d'un acte préparatoire. Ce dernier peut prendre différentes formes. Ce peut être une promesse unilatérale de vente, une promesse synallagmatique de vente ou encore un pacte de préférence.
En l'espèce, il s'agissait d'une promesse synallagmatique de vente prévoyant la rédaction d'un acte authentique. Ce procédé est utilisé lorsque les parties sont d'accord sur les modalités de la vente, mais le transfert de propriété est reporté ultérieurement par la signature d'un acte devant notaire. C'est ce procédé que soulève cet arrêt rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 1979.

Dans cet arrêt, un acte sous seing privé a été passé le 15 janvier 1975 entre deux parties : le vendeur Monsieur Myard et l'acquéreur potentiel Monsieur Balland et, avait pour objet la vente de deux terrains.
L'acte conclu stipulait que l'acquéreur deviendrait propriétaire au jour de la signature de l'acte authentique. Cependant, Monsieur Myard a vendu ses terrains, en avril 1975, à un tiers : Madame Collin.

Extraits

[...] La promesse synallagmatique de vente avec signature d'un acte authentique : un procédé permettant de retarder le transfert de propriété Pour qu'une vente ait lieu, certaines formalités sont à accomplir, l'acte préparatoire en fait partie. Il s'agit d'une promesse de vente, qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique le principe veut que le vendeur qui s'oblige à vendre soit tenu de s'exécuter Cependant cet arrêt met en évidence le cas particulier de la promesse synallagmatique de vente avec signature ultérieure d'un acte authentique, cas dans lequel la vente n'est pas effective tout de suite L'obligation pour le propriétaire d'une chose qui s'est engagé à vendre de tenir son engagement En règle générale pour effectuer une vente il existe plusieurs procédés. [...]

[...] En l'espèce, le propriétaire a vendu son bien a un tiers : Madame Collin et il en avait le droit d'un point de vue juridique, puisqu'il était libre de ne pas réitérer son consentement. Cependant d'un point de vue moral, il est compréhensible que le demandeur tente une action contre le propriétaire avec qui il avait passé un accord. Enfin, la Cour de cassation, en statuant comme elle l'a fait, a estimé que puisque les parties n'avaient pas réitéré leur consentement par acte authentique alors la vente prévue entre elles était caduque et la vente entre le propriétaire et le tiers acquéreur était valable. [...]

[...] En l'espèce, il est dit que l'acheteur serait propriétaire au jour de la signature de l'acte authentique par conséquent le transfert de propriété n'aura lieu que lorsque les parties signeront l'acte devant le notaire, bien qu'auparavant les parties avaient convenu de la vente par un acte sous seing privé. Bien que l'arrêt ne le mentionne pas explicitement, on peut estimer que le consentement est réel et sérieux entre les parties puisque toutes deux sont d'accords sur la chose et sur le prix, et l'acte sous seing privé signé par elles inclut l'existence d'une clause de réitération. Cette clause de réitération est définie par la signature ultérieure d'un acte authentique devant notaire. [...]

[...] Ce qui signifie que la promesse de vente stipule que l'acquéreur sera propriétaire à telle date. Dans ce cas, la vente est formée quand bien même la promesse de vente ne transfert pas la propriété immédiatement. Dans le second cas, les parties ont consenti à la vente en signant une promesse synallagmatique, mais celle-ci stipule que la vente ne sera effective qu'au jour de la signature d'un acte authentique devant notaire. Dans ce cas, la promesse synallagmatique signée préalablement ne vaut pas vente. [...]

[...] Il existe également d'autres cas tels que la promesse synallagmatique de vente. Comme le sous entend le mot synallagmatique dans ce genre de promesse, les parties s'obligent l'une envers l'autre. En effet, le vendeur s'engage à vendre son bien et l'acquéreur consent à lui acheter au prix fixé. Pour ce faire les parties doivent être d'accords sur la chose, sur le prix mais aussi sur d'éventuelles conditions pouvant être fixées par l'une des parties. Dans le cas d'une promesse synallagmatique, deux cas sont à distinguer. [...]