Commentaire d'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 19 novembre 2008 : l'impossibilité de résiliation du bail

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 19 novembre 2008, impossibilité de résiliation du bail

Résumé du document

Pour Monsieur Pierre premier de Serbie « Il est plus facile de mettre un enfant au monde que de mettre un locataire indélicat à la porte ». Et ce n'est pas le bailleur du cas d'espèce qui affirmera le contraire, en effet celui-ci ne parviendra pas à mettre un terme au contrat de bail le liant avec son preneur.

En l'espèce, un contrat de bail fut consenti entre un preneur, deux époux dont l'un exerce sous autorisation du bailleur dans l'appartement faisant l'objet du bail sa profession de médecin, et un bailleur.
A la suite de troubles constatés dans les parties communes de cet immeuble, le bailleur assigne le preneur en résiliation du bail.

La Cour d'appel de Paris dans un arrêt du 20 mars 2007 la rejette la demande du bailleur.

Le bailleur se pourvoit alors en cassation, il fait grief à la Cour d'appel d'une part, d'avoir violé les articles 1728, 1729, 1735 et 1184 du Code civil en retenant que le preneur ne saurait être tenu pour responsable du comportement de certains patients du docteur qui trouble l'occupation paisible de l'immeuble, alors que selon ces articles le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison

Extraits

[...] En effet il s'agissait de savoir si les faits des patients pouvaient engager la responsabilité du preneur à bail qui exerçait sa profession dans l'appartement loué. Ceux-ci pouvaient alors engager la responsabilité du preneur dans la mesure où les patients entraient dans la catégorie de l'article 1735, celle des personnes de la maison. La jurisprudence ne s'étant visiblement pas encore prononcée sur la question des patients de médecin, c'est cet arrêt rendu le 19 novembre 2008 qui posera dorénavant le principe. [...]

[...] La faute du preneur étant écartée quant à ses agissements en bon père de famille, reste a savoir si les fautes des patients dégradants les parties communes pourront lui être reproché. L'article 1735 du Code civil tient le preneur pour responsable des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ces sous-locataires. Découle de cet article un régime de responsabilité du fait d'autrui. Une notion reste ici énigmatique pour définir les limites de sa responsabilité, celle des personnes de maison. La jurisprudence a tout d'abord retenu une définition large des personnes de maison. [...]

[...] Sur ces deux point la Cour de cassation opère un contrôle lourd de la décision de la Cour d'appel, c'est-à-dire qu'elle n'aurait pu, à partir de ces constatations de fait qu'aboutir à la solution retenu, sous peine de cassation pour violation de la loi. En effet, le seul fait que le preneur soit autorisé dans le bail à exercer sa profession de médecin dans les lieux loués implique naturellement le droit pour celui-ci d'accueillir tous les patients qu'il reçoit pour ces consultations et ce même si la destination de l'immeuble se veut bourgeoise. [...]

[...] Il s'agira alors de savoir si le preneur a effectivement dépassé ce standard qui lui était imposé. L'absence de fait fautif du preneur En l'espèce, le preneur exerce sa profession de médecin, conformément à ce qui lui a été autorisé dans le contrat de bail, dans les lieux loués. Des troubles dans les parties communes apparaissent, du fait de l'attente des patients dans les parties communes. Le bailleur reproche entre autres au preneur de ne pas respecter la destination bourgeoise de l'immeuble et d'avoir commis une faute qui justifiait la résiliation du bail en laissant ces patients attendre leur consultation dans les parties communes de l'immeuble. [...]

[...] Cette vision large de la notion de personnes de maison vient par ailleurs se coupler avec une définition large du domaine matériel de responsabilité. Le 20 novembre 1981, la Cour d'appel de Dijon étend le domaine matériel du dommage aux dommages commis non pas au sein de l'immeuble loué, mais aussi aux dommages causés dans les parties communes de l'immeuble loué. Puis, plus récemment, La Cour de cassation semble adopter le mouvement inverse. Dans un arrêt du 16 juin 2004, elle écarte comme faisant partie des personnes de maison un invité qui réside temporairement dans les lieux loués. [...]