Cour de cassation, 3e Chambre civile, 11 mai 2011 : la promesse de vente

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre civile, Cour de cassation, 11 mai 2011, promesse de vente

Résumé du document

Marie-Anne Frison-Roche, professeure de droit et fondatrice de la doctrine du droit de la régulation, a eu l'occasion de dire « Il faut bien que les volontés se rencontrent pour que les consentements s'échangent ». C'est l'idée prônée par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 mai 2011.
Cette position de la Cour Régulatrice est constante depuis 1993, date à laquelle cette jurisprudence a été inaugurée avec l'arrêt Cruz où elle a décidé que si le promettant viole sa promesse pendant le délai au cours duquel le bénéficiaire a la possibilité de lever l'option, et avant que le bénéficiaire ait effectivement levé l'option, il doit payer des dommages-intérêts au bénéficiaire.
Depuis, la question de la rétractation de la promesse de vente du promettant s'est heurtée à de vives controverses doctrinales, la majorité de la doctrine espérant un revirement de jurisprudence.
Mais c'est une jurisprudence ferme que la Cour de cassation présente puisque l'arrêt du 11 mai 2011 s'inscrit en continuité avec cette position, consacrant de nouveau la fragilité de la promesse unilatérale de vente.
Il s'agissait d'une affaire où un homme avait consenti à une promesse unilatérale de vente à un bénéficiaire (M.Y) qui accepte cette promesse. Il y est stipulé que le droit d'option n'est pas immédiat : le bénéficiaire ne peut demander la réalisation de cette promesse que dans les quatre mois du jour où il aura été averti, par lettre recommandée avec accusé de réception, du décès de la mère du promettant, usufruitière dudit immeuble.

Extraits

[...] C'est au nom de celle-ci qu'il est possible de stipuler une clause d'exécution forcée dans la promesse de vente afin de rendre inefficace la rétractation du promettant. La Cour de cassation a été saisie de cette question dans un arrêt du 27 mars 2008, qui a ouvert la voie de la dérogation conventionnelle à l'application de la jurisprudence de l'arrêt Cruz, et avait affirmé qu'en présence d'une clause selon laquelle la sanction de la non exécution du contrat ne serait pas uniquement l'allocation de dommages-intérêts mais aussi l'exécution forcée dudit contrat, celle-ci doit être constatée et appliquée. [...]

[...] Cette décision s'est heurtée à de vives critiques doctrinales. En effet, comme le fait remarquer Denis Mazeaud, les opposants à cette jurisprudence se fondent sur une conception doctrinale établie par Louis Boyer en 1949 selon laquelle le promettant en émettant sa promesse s'est engagé fermement et définitivement à la vente promise, ainsi, la réalisation de la vente ne dépend que de la volonté du bénéficiaire. Le promettant aurait consenti à la vente en s'engageant dans la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] Mais c'est une jurisprudence ferme que la Cour de cassation présente puisque l'arrêt du 11 mai 2011 s'inscrit en continuité avec cette position, consacrant de nouveau la fragilité de la promesse unilatérale de vente. Il s'agissait d'une affaire où un homme avait consenti à une promesse unilatérale de vente à un bénéficiaire (M.Y) qui accepte cette promesse. Il y est stipulé que le droit d'option n'est pas immédiat : le bénéficiaire ne peut demander la réalisation de cette promesse que dans les quatre mois du jour où il aura été averti, par lettre recommandée avec accusé de réception, du décès de la mère du promettant, usufruitière dudit immeuble. [...]

[...] François Xavier Lucas explique la position de la Cour de cassation ainsi Toutes les démonstrations les plus savantes ne feront pas disparaître un fait décisif : le vendeur qui s'est rétracté ne veut plus vendre. Et si le juge peut beaucoup, il ne peut pas ressusciter un consentement qui s'est dissout dans le mépris de la parole donnée plaçant à son tour le consentement au cœur de la question A son image, quelques auteurs favorables à la position de la Haute Juridiction, soutiennent que le contrat de promesse est autonome. [...]

[...] La rétractation du promettant aboutit à l'absence de son consentement à la vente promise dont la formation contractuelle est donc impossible. Effectivement, la volonté du bénéficiaire qui a levé l'option postérieurement à la rétractation du promettant, ne peut dès lors rencontrer la volonté de ce dernier. Cette solution semble logique puisque la formation du contrat est régie par l'article 1108 du Code civil qui énonce des conditions à la formation du contrat au sein desquelles figure le consentement. Cette absence de rencontre des volontés exclut ainsi l'exécution forcée de la promesse violée par le promettant. [...]