Commentaire de l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 janvier 2006 - La qualification du contrat de bail

Thèmes abordés

Bail ; qualification ; 1709 ; Code civil ; fondement ; convention ; contrat ; exclusivité ; critère ; usage exclusif ; libre-disposition ; maîtrise ; chose ; colocation ; contrat de mise à disposition

Résumé du document

Au delà de la théorie générale des contrats, les contrats spéciaux permettent de différencier de nombreux contrats selon leur finalité intrinsèque. Ainsi, l'on distingue des contrats assurant l'usage de la chose, tels que le bail, dont la qualification n'est pas toujours aisée. C'est précisément l'objet de l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 janvier 2006.

Extraits

[...] Ainsi, dans la mesure où certaines conventions ne peuvent être qualifiées de baux pour la simple et bonne raison qu'elles n'en réunissent pas les conditions et n'assurent donc pas la jouissance de la chose, se pose la question de savoir s'il ne faudrait pas, comme le formule Marie-André Rakotovahiny, «reconnaître l'existence à part entière du contrat de mise à disposition d'une chose plutôt que de continuer à l'appréhender comme un simple substitut par défaut du contrat de bail ou de prêt à usage». Cette réflexion illustre bien l'idée selon laquelle le législateur a souhaité donner naissance à des contrats spéciaux, à des contrats nommés, parallèlement à la théorie générale du droit des contrats, mais désormais, la diversification des formes contractuelles est telle qu'elle ne se contente plus de ces contrats spéciaux, et en requiert de nouveaux. [...]

[...] En effet, la juridiction a fait part, dans son Rapport annuel de l'année 2002, d'une décision de la troisième chambre civile du 13 février de la même année ayant exclu la qualification de bail en raison de restrictions apportées à la jouissance des lieux dans le temps, lesquelles ont été jugées «peu compatibles avec la notion de bail qui postule une jouissance exclusive à l'égard de tous, y compris du propriétaire». En l'espèce, la mise à disposition des locaux n'avait lieu qu'entre neuf heures et dix-neuf heures, et le propriétaire s'en réservait la jouissance le reste du temps. [...]

[...] La convention privant le locataire de cette maîtrise le prive par conséquent d'une véritable jouissance, et ne peut donc légitimement être considérée comme un contrat de bail. En l'espèce, le locataire était véritablement assujetti au pouvoir du propriétaire de la chose et ne pouvait se prévaloir de la libre-disposition de celle-ci : en effet, les horaires de mise à disposition étaient modifiables à tout moment par le propriétaire des locaux, le locataire n'en jouissait que dans la mesure où la volonté du propriétaire ne changeait pas. [...]

[...] Les magistrats de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont retenu «mais attendu qu'ayant relevé que M. X bénéficiait de la mise à disposition d'un bassin de piscine partagé avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, la cour d'appel, qui a retenu qu'en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif de ce local, la convention signée entre les parties ne pouvait être qualifiée de bail, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision Au regard de cette solution relative à la nature de la jouissance concédée dans le cadre du contrat de bail, il conviendra de relever dans un premier temps l'insuffisance des critères légaux de qualification du contrat de bail avant de constater que la libre-disposition à usage exclusif du local constitue le véritable critère cumulé et essentiel de la qualification du contrat de bail (II). [...]

[...] Le 29 mars 2004, les conseillers de la Cour d'appel de Pau ont rendu un arrêt confirmatif au motif qu'«en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif local, la convention signée entre les parties ne pouvait être qualifiée de bail». M. X a donc formé un pourvoi en cassation que les magistrats de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont rejeté le 11 janvier 2006. Le problème présenté aux juges de la Haute juridiction concernait un souci de qualification d'une convention litigieuse : plus précisément, se posait la question de savoir si la libre-disposition à usage exclusif de la chose était une condition essentielle de la qualification du contrat de bail. [...]