Commentaire d'arrêt groupé : Civ. 3ème, 6 mars 1996 et Civ. 3ème, 22 mars 2006 - Les sources du droit des contrats spéciaux

Thèmes abordés

bail d'habitation, proche, héberger, sources du droit des contrats spéciaux, droit communautaire

Résumé du document

Les clauses d'un contrat de bail d'habitation privant le locataire de son droit d'héberger des proches, sont valables au regard de l'article 8§1 de la CESDH.

Extraits

[...] Mais rapidement, le droit commun qui régissait des contrats est apparu insuffisant, et le législateur a ressenti le besoin de créer de nouveaux régimes certains types de contrats. Au fur et à mesure, ces différents régimes ont été étoffés par d'autres sources, nationales comme internationales. En effet, le législateur a continué son œuvre à travers le Code civil, les lois spéciales ou isolées ; les conventions internationales y ont également pris part. Mais les juges ont également œuvré pour combler les lacunes législatives, tant au niveau interne qu'au niveau communautaire ou européen. Enfin, la pratique conventionnelle reste une source non négligeable de contrats dits « spéciaux ». [...]

[...] Y assigne Mme Pierrette X pour obtenir son expulsion. Mme Marie Josée X se joint à l'instance. Le 23 janvier 2004, la Cour d'appel de Fort de France condamne Pierrette X et Mme Marie Josée X à des dommages et intérêt, retenant la violation d'une clause du bail, interdisant d'héberger de quelque manière que ce soit d'autres personnes. Pierrette et Mme Marie Josée X se pourvoient alors en cassation, sur le fondement de l'article 8.1 de la CESDH. La Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel encore sur le fondement de l'article 8.1 de la CESDH. [...]

[...] En effet, la Cour de cassation estime en 1996 que « l'arrêt a été rendu en violation des articles 6 et 1134 du Code civil ». En effet, la clause litigieuse n'est pas illicite au regard de l'ordre public et des bonnes mœurs : Les locataires auraient pu prévenir l'agence, lors de la conclusion du contrat de bail, qu'il y aurait d'autres personnes hébergées. L'interdiction d'héberger des tiers que l'agence ne connait pas ne porte pas atteinte à l'ordre public, et encore moins aux bonnes mœurs, puisqu'il est même d'usage que celui qui loue un bien connaisse le locataire. [...]

[...] La vie privée et familiale est également très souvent invoquée en matière d'expulsion ou de reconduite à la frontière, si la famille de la personne habite en France. En matière de logement par exemple, ce dernier peut être compris dans le respect de la vie privée et familiale, si l'on se place du point de vue de la famille de la personne qui a le logement. Mais il peut également être compris dans le respect du domicile, dans le sens où le locataire ou propriétaire a le droit d'héberger qui il veut chez lui. [...]

[...] La loi du 6 juillet 1989 était déjà protectrice des locataires, mais elle ne comportait aucune disposition précise sur ces clauses Le législateur est intervenu à nouveau pour réformer ce domaine, et a intégré une disposition spécifique dans la loi du 13 juillet 2006 La loi du 6 juillet 1989, protégeant de manière incomplète les locataires L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 protégeait les locataires, en listant une série de clauses qui étaient réputées nulles lorsqu'elles avantageaient trop le bailleur et pas assez le locataire. Mais à l'époque des deux arrêts mars 1996 et 22 mars 2006), seule cette loi existait. Si elle était favorable aux locataires, elle ne contenait aucune disposition relative à la clause interdisant aux preneurs d'héberger des tiers. Les preneurs n'avaient donc aucun moyen de se protéger de ce genre de clause, d'autant que la concurrence immobilière n'est pas rude à ce niveau. [...]