Commentaire d'arrêt de la Cour de Cassation du 9 mai 2008

Thèmes abordés

droit, commission, agent immobilier, contrat de mandat, responsabilité, contractuelle, délictuelle, commentaire d'arrêt, 9 mai 2008

Résumé du document

Aux termes d'un arrêt du 9 mai 2008, la Cour de Cassation réunie en Assemblée Plénière s'est prononcée dans une affaire de fraude à la commission due à l'agent immobilier.
M et Mme X qui avaient usé d'une fausse identité pour visiter un appartement, se sont ensuite adressés directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien.
L'agent immobilier assigne les acquéreurs en paiement de dommages intérêts d'un montant égal à la commission prévue au mandat de vente sans exclusivité qu'il détenait.

En premier lieu, nous verrons que le droit à une commission trouve son origine dans le contrat de mandat et l'absence de responsabilité contractuelle des acquéreurs (I) ; et en second lieu qu'il est néanmoins possible d'engager leur responsabilité délictuelle puisque toutes les conditions en sont remplies (II).

Extraits

[...] Et, de plus, que la commission n'étant pas due par les acquéreurs, l'agence ne peut se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice. Dans un arrêt du 9 mai 2008, la plus haute formation de la Cour de cassation affirme que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice. [...]

[...] Le contrat de mandat donne droit à une commission Le régime de l'agent immobilier dans ses relations avec le vendeur et l'acquéreur résulte des dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et d'un décret d'application datant du 20 juillet 1972. Tout d'abord, la rémunération n'est due que si l'agent peut justifier d'un mandat écrit, préalable et valable. Ce qui est bien le cas en l'espèce au moment où les époux ont visité l'immeuble. De plus, pour que l'agent immobilier ait droit à sa rémunération, il faut qu'elle soit fixée dans le contrat lui-même qui de surcroit doit indiquer qui en est le débiteur. [...]

[...] Commentaire d'arrêt du 9 mai 2008 de la Cour de Cassation Aux termes d'un arrêt du 9 mai 2008, la Cour de Cassation réunie en Assemblée Plénière s'est prononcée dans une affaire de fraude à la commission due à l'agent immobilier. M et Mme X qui avaient usé d'une fausse identité pour visiter un appartement, se sont ensuite adressés directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien. L'agent immobilier assigne les acquéreurs en paiement de dommages intérêts d'un montant égal à la commission prévue au mandat de vente sans exclusivité qu'il détenait. [...]

[...] L'absence de responsabilité contractuelle des acquéreurs Il est bien précisé dans le contrat de mandat que la commission serait due par les vendeurs. D'après l'article 1165 du Code Civil, Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 C'est pour cela que l'agence immobilière ne dispose pas d'une action contractuelle à l'encontre des acquéreurs qui étaient des tiers par rapport au contrat de mandat liant l'agent aux vendeurs. [...]

[...] Le droit à réparation de l'agent immobilier est, en conséquence, logiquement reconnu. [...]