Commentaire d’arrêt: contrats spéciaux

Thèmes abordés

Contrats spéciaux, promesse unilatérale de vente, promettant, rétractation du promettant, levée de l'option, article 1134, Code civil

Résumé du document

« « Juré promis ! » Plus que des mots, c'est un véritable engagement que l'on prend envers l'autre. S'il est plutôt facile de donner sa parole, tenir sa promesse peut s'avérer bien plus ardu, aussi prenez garde avant de prononcer les mots fatidiques ! ».
Cette citation semble assez bien illustrer la situation du promettant au sein d'une promesse unilatérale de vente : ce dernier devrait réfléchir à deux fois avant de promettre la vente d'un bien car il se peut bien qu'il change par la suite d'avis et une promesse ne peut, en principe, qu'être tenue s'agissant d'un « véritable engagement ». Toutefois, nous allons voir que la vision que la Cour de cassation nous a exposée dans cet arrêt est tout autre. Il s'agit d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation datant du 15 décembre 1993. La Cour a eu à se prononcer sur un litige portant sur une promesse unilatérale de vente et notamment sur la rétractation du promettant avant la levée de l'option.

Extraits

[...] En l'espèce, il s'agissait de madame Y., promettante, qui a consenti une promesse de vente d'un immeuble aux consorts X., bénéficiaires, le 22 mai 1987. Cette promesse était supposée être valable jusqu'au 26 mai de la même année cependant avant cette date, la promettante notifie aux bénéficiaires son intention de ne plus vendre. Par la suite, les bénéficiaires lèvent tout de même l'option et assignent donc la promettante en réalisation forcée de la vente considérant qu'il s'agissait d'une obligation de donner laquelle pouvait donc être résolue par l'exécution forcée de l'obligation. [...]

[...] L'article 1134 du Code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ». Cet article précise donc l'effet obligatoire qu'on les contrats entre les parties qui sont, de fait, tenues de respecter les engagements qu'elles ont pris. Il semble par ailleurs obliger débiteur de l'obligation – ici le promettant – nonobstant de la qualification d'obligation de faire ou donner de l'obligation de celui-ci, a exécuter son obligation de bonne foi. [...]

[...] Elle rejette donc le pourvoi. Cette décision prise par la Cour de cassation est pour le moins surprenante et pose bien évidemment la question de la « sécurité contractuelle » et de l'application de l'article 1134 du Code civil aux promesses unilatérales de vente. Il s'agira donc tout au long de ce commentaire de démontrer que contrairement à l'affirmation de la Cour de cassation la promesse unilatérale de vente peut également s'analyser en une obligation de donner avant de voir qu'une telle décision remet en cause tant les promesses unilatérales de vente et notamment l'applicabilité de l'article 1134 du Code civil à ce type de contrat (II). [...]

[...] On peut, en tout état de cause, on peut penser qu'elle sera reversée au bénéficiaire (ce que la Cour de cassation ne précise toutefois pas, peut être, chose rare, aucune indemnité d'immobilisation n'avait elle été versée), se pose toutefois la question de l'inclusion des pertes d'intérêt (cet argent n'étant pas en la possession du bénéficiaire entre la conclusion de la promesse et la rétractation du promettant) dans les dommages et intérêt. Et au-delà de cette question, celle des intérêts qu'aurait pu faire le promettant sur cette somme avant de devoir la restituer. Le principe de la force obligatoire des contrats est par ailleurs un principe fondateur du droit des obligations. C'est parce que les parties sont convaincues du caractère obligatoire entre elles de leur convention qu'elles contractent auquel cas contracter ne présenterait pas de grand intérêt et serait même inutile. [...]

[...] La vente serait alors « en suspens », dans l'attente du second consentement, la promesse unilatérale de vente ayant finalement pour finalité de permettre de remettre à plus tard le consentement de la partie à laquelle elle bénéficie. La Cour de cassation ne semble d'ailleurs pas remettre en cause le fait que le promettant soit engagé dès le moment où il consent une promesse unilatérale de vente, elle lui reconnaît en effet une obligation : l'obligation de faire (c'est par ailleurs pour cela que, en ce basant sur l'article 1142 du Code civil elle condamne le promettant défaillant le versement de dommages et intérêt). [...]