Commentaire d'arrêt Civ 3ème du 6 octobre 2004

Thèmes abordés

Vice, caché, fait, extérieur, 6 octobre 2004, garantie, vendeur, promesse, chaudière, restriction, loi, immeuble, élément, vente, arret, commentaire

Résumé du document

Selon Fouillée, célèbre philosophe français du XIXe siècle, « Qui dit contractuel, dit juste ». Cette affirmation parait au premier abord être d'une simplicité éclatante car il est vrai que deux parties à un contrat s'engagent dans la mesure où elles y ont un intérêt. (...) Dans le cadre de la vente le vendeur est ainsi tenu à des obligations telle la garantie des vices cachés ou encore l'obligation de délivrance conforme. C'est de cette notion de garantie du vendeur à l'égard de l'acquéreur dont traite l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 2004.

Dans cette affaire les époux X... ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble avec Mme Y... Dans ce contrat de vente a été insérée une clause exclusive de garantie notamment des vices cachés. Les bénéficiaires ayant pris possession du bien avant la réitération de la promesse par acte authentique ont constaté l'existence de bruits provenant des chaudières à usage collectif de la copropriété. Les époux X... ont refusé de réitéré l'acte et assigné la promettant en résolution de la vente.

Extraits

[...] C'est de cette notion de garantie du vendeur à l'égard de l'acquéreur dont traite l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 octobre 2004. Dans cette affaire les époux X ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble avec Mme Y Dans ce contrat de vente a été insérée une clause exclusive de garantie notamment des vices cachés. Les bénéficiaires ayant pris possession du bien avant la réitération de la promesse par acte authentique ont constaté l'existence de bruits provenant des chaudières à usage collectif de la copropriété. [...]

[...] La jurisprudence moderne se fonde sur une conception fonctionnelle pour caractériser le vice caché, c'est celui qui rend impropre la chose à l'usage ou qui en diminue tellement l'usage que l'acquéreur n'en aurait pas voulu. Pour autant les juges du fond et la Cour de cassation ne retiennent que l'action en garantie des vices cachés. Ici les juges estiment que les bruits troublent ou tout du moins diminuent l'usage de la chose. C'est en cela que la définition fonctionnelle est confirmée, les juges ne se limitent pas au vice interne à la chose mais apprécient sa fonctionnalité. [...]

[...] Par cette solution la Cour de cassation étend le champ d'application de la garantie des vices cachés et par là même étend l'obligation de garantie du vendeur. En effet il n'est plus tenu par les vices affectant la chose qu'il vend mais par tout ce qui peut avoir une influence sur la destination de la chose. Ainsi l'obligation du vendeur devient quasiment sans limite Certes il parait nécessaire de protéger l'acheteur contre les vices affectant de plus en plus les choses produites mais l'acheteur n'est-il pas lui-même tenu d'une obligation de vérification minimum démontrant le sérieux de sa conclusion ? [...]

[...] Il est évident que la présence d'un aéroport, d'une porcherie à proximité cause des troubles à l'habitation rendant impropre sa destination, de même en est-il pour les troubles olfactifs. Pour autant imposer une obligation pour le vendeur consistant en l'information de l'acquéreur des troubles non inhérents directement à la chose, n'est-ce pas se tirer une balle dans le pied ? Le vendeur se trouve dans une position délicate, et la jurisprudence ne va pas en s'arrangeant. En effet un mouvement d'extension progressif du champ d'application des vices cachés est depuis quelques années dans l'air du temps. [...]

[...] A défaut l'acheteur dispose de plusieurs actions. En l'espèce il aurait pu invoquer le dol dans la mesure où les juges en écartant la clause exclusive de garantie ont caractérisé la mauvaise foi de la venderesse. Pour autant il aurait fallu prouver un préjudice qui n'est pas forcément évident. En outre en vertu de l'article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur En l'espèce les conditions de mise en œuvre de cette action sont parfaitement remplies de sorte que l'acheteur aurait pu demander des dommages et intérêts du simple fait de l'existence du vice. [...]