Commentaire d'arrêt Chambre Mixte du 26 mai 2006 - consécration du mécanisme d'annulation-substitution et limites d'application

Thèmes abordés

Cour, cassation, mixte, 26 mai 2006, annulation, substitution, mécanisme, pacte, préférence, tiers, acquéreur, diabolica, probatio, obligation, arret, commentaire

Résumé du document

L'obligation d'un contractant doit être équivalente sinon proportionnée à l'obligation du cocontractant, sinon il y aurait un déséquilibre contractuel flagrant qui conduirait à annuler le contrat notamment sur le fondement de l'absence de cause comme cela a pu être le cas dans l'affaire Chronopost, Civ 22 octobre 1996.

Dans les avant-contrats et notamment le pacte de préférence, il n'y a pas d'obligation stricte pour les parties tant que l'offre n'est pas ferme, le pacte doit néanmoins être respecté en excluant tout tiers intéressé avant négociation prioritaire avec le bénéficiaire. C'est de cette notion de pacte de préférence et plus particulièrement de son effet à l'égard des tiers dont traite l'arrêt rendu le 22 mai 2006 par la chambre Mixte de la Cour de cassation.

Dans cette affaire un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence a attribué à Mme A un bien immobilier. Une parcelle de ce bien a fait l'objet d'une donation-partage à M.A rappelant ce pacte de préférence. Par suite ce dernier a conclu la vente de ce bien avec la société civile Emeraude en méconnaissance du pacte de préférence. La bénéficiaire de la promesse de préférence a alors demandé sa substitution dans les droits de l'acquéreur.

Extraits

[...] De ce fait le contrat conclu a une force obligatoire entre les parties mais également un effet relatif à l'égard des tiers, ce qui implique que le promettant ne peut à aucun moment frauder les droits qu'il a consenti au bénéficiaire de son plein gré. Ce mécanisme satisfait donc la doctrine qui a longtemps attendue cette consécration. En 1993, la troisième Chambre civile avait jugé, au visa de l'article 1142, que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne pouvait pas en obtenir l'exécution forcée en nature et devait se contenter d'une exécution par équivalent. Cet arrêt marque donc une rupture avec la jurisprudence antérieure en posant le mécanisme d'annulation-substitution. Pourtant à plusieurs égard cette solution n'apporte pas les progrès espérés. II. [...]

[...] La solution de la Cour de cassation est claire et nette : si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Ainsi outre la condition de la demande en justice apparait une autre condition présentant un caractère double. En effet le bénéficiaire du pacte doit prouver que le tiers a eu connaissance du pacte lorsqu'il a contracté mais également qu'il savait que le bénéficiaire avait l'intention d'exercer son droit de préemption. En outre un critère temporel s'ajoute car ces conditions doivent être déterminées au moment où le tiers contracte. [...]

[...] Ainsi une solution serait d'envisager une renégociation sur la base de l'article 1134 al 3 du code civil afin que le bénéficiaire puisse s'aligner sur le prix convenu avec le tiers et de ce fait conserver sa priorité sur ce tiers. De même il peut s'agir directement d'un problème relationnel entre le bénéficiaire et le promettant, c'est-à- dire que le promettant souhaite vendre mais surtout pas au bénéficiaire. La solution est qu'il serait possible d'inclure une clause de dédit ou une clause pénale visant à envisager les cas où le promettant au pacte de préférence ne souhaiterait plus faire affaire avec le bénéficiaire. Cette solution tend à favoriser la protection du tiers-acquéreur. [...]

[...] Une consécration attendue du mécanisme d'annulation-substitution Cette solution était très attendue par les professionnels de la matière. En effet le mécanisme d'annulation-substitution est une reconnaissance de l'indépendance des avant-contrats vis-à-vis du contrat préparé mais aussi l'affirmation de la nature du pacte de préférence dégageant une obligation de donner par le droit de préemption L'indépendance reconnue du pacte de préférence La solution énoncée par la Cour de cassation doit être délimitée car elle ne vise pas tous les avant-contrats mais spécifiquement les pactes de préférence. [...]

[...] La bénéficiaire de la promesse de préférence a alors demandé sa substitution dans les droits de l'acquéreur. Après un jugement rendu en première instance une des parties a interjeté appel. La Cour d'appel de Papeete a rendu le 13 février 2003 un arrêt rejetant la demande, les consorts X ont alors formé un pourvoi en cassation. Les consorts X estiment qu'en vertu de l'article 1142 du code civil l'obligation de faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, pour des raisons tenant à l'impossibilité de contraindre le débiteur de l'obligation à l'exécuter matériellement. [...]