Commentaire d’arrêt, Cassation, 3ème chambre civile, 4 mars 2008 : le contrat de bail

Thèmes abordés

Contrat de bail, Cour de cassation, 4 mars 2008, prix du loyer, paiement du loyer

Résumé du document

Un contrat de crédit-bail a été conclu le 6 novembre 1995 entre une communauté de communes bailleuse, et la société SECMI preneuse. Ce contrat porte sur un ensemble industriel accompagné d'un terrain pour une durée de 15 ans. Durant ce bail, la société preneuse a construit un bâtiment sur les lieux loués, et une deuxième société (la société BTS) s'est alors installée dans cette nouvelle construction en 2003. Cette deuxième société a ensuite été placée en redressement judiciaire. La société SECMI locataire premier, a assigné la société BTS en justice afin que celle-ci soit déclarée occupante sans droit ni titre, et pour la voir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que pour voir prononcer son expulsion des lieux.

Extraits

[...] Mais contre toute attente, la Cour de cassation ne retient pas cette conception. B La conception classique de bail réaffirmée par la Cour de cassation La Cour de cassation estime que la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement du loyer ne peut caractériser l'existence d'un bail commercial verbal Cela signifie que pour elle, la qualification de bail verbal ne peut pas être retenue, car l'occupation des lieux ne s'est pas assortie du versement d'un loyer. Cela semble logique puisque le contrat de bail est caractérisé par son caractère onéreux. [...]

[...] Cet article dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix Le principe ici est donc le même, mais appliqué au bail commercial (le bail commercial se définissant, comme étant le contrat par lequel le commerçant prend en location les locaux nécessaires à l'exploitation de son activité commerciale). La question qui se pose en l'espèce est donc de savoir si la société BTS avait ou non la jouissance de la chose louée, c'est-à-dire s'il y avait ou non accord des parties sur la chose louée. [...]

[...] Ainsi, ne peut être qualifié de bail verbal, un accord qui ne contiendrait pas les éléments constitutif du contrat de bail. C'est une conception assez stricte : la Troisième chambre civile se cantonne aux conditions énoncées dans le Code, et ne s'en éloigne pas. La détermination du prix du loyer est donc essentielle et obligatoire. Le critère de l'occupation des lieux passe donc en deuxième plan. Ce qui signifie que pour la Cour de cassation, le critère pécuniaire reste plus important que tout le reste. [...]

[...] Ce refus n'est alors pas de nature à remettre en cause l'existence d'un bail commercial, ce qui signifie qu'il y avait accord sur la durée et le prix du loyer. La société crédit-preneuse, forme alors un pourvoi en cassation. Ainsi, pour la Cour de cassation, la question qui se pose est celle du bail verbal. En premier lieu, il convient de se demander si la seule occupation des lieux permet de constater l'existence d'un bail verbal. En second lieu, il convient de se demander si le l'accord sur la chose et le prix du loyer est obligatoire pour former un bail verbal. [...]

[...] Or, selon la Cour de cassation, ce prix doit justement être déterminé ou déterminable, dès la conclusion du contrat, même verbal. Avec l'absence de prix déterminé ou déterminable, la société BTS n'a II L'existence de deux théories concernant le paiement du loyer A la lecture de l'arrêt, on constate que deux conceptions concernant le paiement du loyer s'opposent. Ainsi on voit que les juges du fonds appliquent une théorie moderne, c'est-à-dire que le loyer ne serait pas un élément nécessaire pour reconnaitre l'existence d'un bail commercial verbal Mais la Cour de cassation a une conception beaucoup plus classique et affirme le contraire A La conception moderne appliquée par les juges du fond La Cour de cassation décide que la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement du loyer ne peut caractériser l'existence d'un bail commercial verbal La Haute juridiction applique alors en l'espèce la conception classique. [...]