Commentaire arrêt Cass. Civ. 1er, 3 mars 2010

Thèmes abordés

Commentaire, arrêt, cour, cassation, 3 mars 2010, logement, familial

Résumé du document

Le logement familial, parce qu'il est le lieu de développement de la famille, est encadré par le code civil avec des règles spéciales, préventives de son aliénation. L'article 215 alinéa 3 du code civil en fait partie. D'après ce dernier, le consentement des deux époux est requis pour tout acte de disposition concernant ce logement. Le défaut de consentement d'un des époux entraîne nullité de l'acte.
C'est au visa de cet article que la cour de cassation a eu à trancher un litige opposant un mari indélicat à un tiers à qui il avait fait une promesse de vente. En effet, dans cette affaire, la promesse de vente du logement familial indivis entre les deux époux avait été passée par le mari sans le consentement de son épouse. Cette dernière s'y opposant, au titre de l'article 215 alinéa 3, avant que l'acte ne soit réitéré sous forme authentique, la promesse fut nulle. Cependant, le tiers lésé réclama tout de même au mari le paiement de la clause pénale prévue dans la promesse de vente. La cour d'appel, par un arrêt du 27 septembre 2007, condamna le mari au paiement de cette indemnité en argumentant que la nullité relative de l'article 215 alinéa 3 met hors de cause la conjointe mais ne fait pas obstacle à la réclamation de l'indemnité au mari seul

Extraits

[...] Cependant, il faut également se demander s'il peut se retourner contre l'époux fautif sur un autre fondement comme celui de la responsabilité délictuelle. Néanmoins, il ne semble pas que la cour de cassation admette cette hypothèse puisque finalement cela reviendrait à mettre le logement familial sous la menace d'une éventuelle saisie des créanciers en cas de non paiement et cela rendrait vain la règle tendant à la protection du logement familial posé dans l'arrêt. Néanmoins, la partie lésée n'est tout de même pas dépourvue de tout moyen d'action puisque lui reste la possibilité d'engager la responsabilité professionnelle du notaire par exemple ou du professionnel immobilier qui prennent le risque de faire signer des actes non valide au regard de l'article 215 alinéa 3. [...]

[...] De ce fait, l'acte n'étant pas nul, les effets seront différents. Les droits des co-indivisaires à qui le consentement n'a pas été demandé sont préservés de part l'inopposabilité mais également, l'intérêt de l'acquéreur est mieux protégé puisque la clause pénale, dans un tel cas, pourra être réclamée au vendeur. C'est donc bien la solution retenue par la cour d'appel que nous retrouvons là. Même si cette dernière n'utilise pas explicitement la notion d'inopposabilité. Attendu que pour condamner M. X . [...]

[...] La cour de cassation rappel que la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse [ ] privait l'acte de tout effet La cour de cassation résonne donc de manière logique puisque, l'acte n'ayant plus aucun effet et étant réputé n'avoir jamais existé puisque c'est bien cela l'essence même de la nullité, les plaintifs ne peuvent pas se prévaloir de la clause pénale contenue dans l'action. En effet, l'adage latin Quod nullum est, nullum producit effectum (ce qui est nul ne peut produire aucun effet) le rappel bien. [...]

[...] Il est donc logique que la clause soit elle aussi nulle et réputée ne jamais avoir existée. Cette position quant à la nullité des clauses prévue dans un contrat frappé de nullité n'est pas nouvelle. En effet, si l'on prend un arrêt Civ, 1ère juin 1978, la clause de dédite incluse dans un acte nul, de part l'article 1427 du code civil, est nulle elle aussi. Bien que la nullité ne trouve pas son origine dans les mêmes fondements, le principe reste le même. [...]

[...] II Une opposition entre les fortes garanties de protection attachées au logement familial et la faible protection des tiers évincés. Nous verrons tout d'abord que le renforcement de la protection du logement familial est la priorité de l'article 215 alinéa appuyé par la jurisprudence (A') et que finalement, le tiers contractant se retrouve fortement lésé et avec peu de moyens d'action (B') A' La protection renforcée du logement familial Comme nous l'avons dit, la protection du domicile familial est l'objet principal de l'article 215 alinéa 3 de tel sorte que les simples règles de l'indivision applicables en l'espèce seront écartée pour assurer au logement familial une sûreté contre les aliénations défavorable à la cellule familiale. [...]