Commentaire de l’arrêt du 8 février 2006 rendu par la 3ème chambre de la Cour de cassation

Thèmes abordés

Renouvellement du bail, réévaluation du loyer

Résumé du document

Une curieuse décision a été rendue le 8 février 2006 par la 3ème chambre de la Cour de cassation. Selon l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, lors du renouvellement du bail, proposer une réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué, à condition de respecter un formalisme très strict. En particulier, l'offre doit être notifiée dans les mêmes conditions qu'un congé, et doit, à peine de nullité, reproduire l'article 17 c) et la liste des références locatives du voisinage.

En l'espèce, un bail avait été conclu en 1985 et Mme X (le bailleur) avait notifié une augmentation de loyer en 1993, à laquelle la SCP (la locataire) n'avait pas répondu.

En 2000, la locataire est assignée en paiement et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle soulève alors la nullité de l'augmentation de loyer de 1993. La Cour d'appel a, par un arrêt du 12 mars 2003 et avant dire droit, ordonné une expertise afin d'évaluer la valeur locative des locaux. Puis, dans son arrêt en date du 27 octobre 2004, la Cour d'appel a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative déterminée par l'expert.

Les requérants reprochent aux arrêts attaqués; pour l'un d'avoir ordonné une expertise d'évaluation de la valeur locative des locaux donné à bail, et pour le second d'avoir fixé le montant du loyer du bail renouvelé.

Les juges peuvent-ils suppléer à la carence des parties dans la détermination du montant du loyer de renouvellement d'un bail professionnel, en l'absence de réglementation légale ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 8 février 2006, a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt du 12 Mars 2003. Mais a cassé et annulé l'arrêt du 27 octobre 2004 et a renvoyé les parties devant la CA de Nancy.

La Cour de cassation retient, dans un premier temps, que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. Et qu'il n'y a donc pas lieu de traiter ce moyen. Puis, dans un second temps, La Cour considère que la Cour d'appel n'avait pas, en l'absence de réglementation légale et d'accord des parties, à fixer le montant du loyer du bail renouvelé. Et donc que la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.

Extraits

[...] Commentaire de l'arrêt du 8 février 2006 rendu par la 3ème chambre de la Cour de cassation Une curieuse décision a été rendue le 8 février 2006 par la 3ème chambre de la Cour de cassation. Selon l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, lors du renouvellement du bail, proposer une réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué, à condition de respecter un formalisme très strict. En particulier, l'offre doit être notifiée dans les mêmes conditions qu'un congé, et doit, à peine de nullité, reproduire l'article 17 et la liste des références locatives du voisinage. [...]

[...] Les juges ont refusé de faire droit à la demande du bailleur aux motifs que le renouvellement avait été prévu dans le contrat et que les propriétaires ne pouvaient s'y opposer et que sans retenir l'existence d'une reconduction tacite, la cour d'appel a jugé a bon droit, que la convention excluait la négociation d'un nouveau loyer Une situation qui n'est pas sans rappeler les faits d'espèce de l'arrêt de 2006. Le refus de la fixation des modalités de révision du loyer par le juge en l'absence de réglementation légale En l'espèce, la Cour précise que le local donné à bail est à usage professionnel, nous sommes donc en présence d'un bail professionnel. Ce dernier entre dans le champ du secteur libre et est donc très peu réglementé. [...]

[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 8 février 2006, a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt du 12 Mars 2003. Mais a cassé et annulé l'arrêt du 27 octobre 2004 et a renvoyé les parties devant la CA de Nancy. La Cour de cassation retient, dans un premier temps, que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond. Et qu'il n'y a donc pas lieu de traiter ce moyen. [...]

[...] Les conditions de fixation du montant d'un loyer par le juge Les conditions de révision du loyer lors du renouvellement du bail Dans un contrat translatif comme la vente, il est impossible de prouver la formation du contrat par son exécution. L'effet principal, à savoir le transfert d'un droit, ne se manifeste pas, mais résulte d'une opération purement intellectuelle. C'est pourquoi le seul moyen de prouver le contrat est de démontrer l'accord sur la chose et sur le prix. L'effet principal du louage de chose, au contraire, est de permettre au preneur d'entrer en jouissance. [...]

[...] II- Le refus de substitution du juge pour une meilleure protection des parties La confirmation du refus de substitution du juge aux parties défaillantes. En l'espèce, les parties contractantes ont bien définies dans le contrat de bail que, lors du renouvellement du bail, une révision du loyer pourra être opérée. Néanmoins, elles n'ont pas pris le soin de définir les modalités applicables à cette révision du loyer du bail renouvelé. En l'absence de dispositions contractuellement définies, à l'occasion du renouvellement, les parties doivent définir le nouveau loyer. [...]