Commentaire de d'arrêt, 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, du 20 janvier 2009: droit de propriété lorsqu’il y a empiètement sur le terrain d’autrui

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, 20 janvier 2009, 3ème chambre civile, Cour de Cassation, droit de propriété, empiètement sur le terrain d'autrui, projet de construction, démolition

Résumé du document

L'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 20 janvier 2009 se prononce sur la question du droit de propriété lorsqu'il y a empiètement sur le terrain d'autrui.
En l'espèce, des époux assignent les propriétaires d'un fonds contigu en démolition d'un mur empiétant sur leur propre terrain.
La Cour d'Appel rejette la demande de ces époux, au motif qu'ils connaissaient l'existence de l'empiètement lors de l'acquisition du terrain, que leur demande en démolition n'avait pour but que d'obtenir l'accord des voisins pour un projet de construction, et enfin que la faiblesse de l'empiètement ne saurait justifier une telle démolition. Les époux demandeurs forment alors un pourvoi en cassation.
La question qui se pose aux juges de la Cour de Cassation est de savoir si le caractère faible d'un empiètement, le fait qu'il ait été toléré lors de l'achat du terrain, et que la demande en démolition soit exercée seulement en vue d'obtenir l'accord des voisins pour la réalisation de nouveaux travaux, empêche la démolition de l'empiètement.
Dans cet arrêt de cassation, les juges affirment clairement que la faiblesse d'un empiètement, sa tolérance lors de l'acquisition du terrain, ainsi que les raisons pour lesquelles les propriétaires du fonds empiété décident de ne plus tolérer cet empiètement, ne sont pas de nature à priver ces propriétaire du droit d'obtenir la démolition. Ainsi, les propriétaires d'un terrain empiété peuvent demander la démolition de la partie litigieuse alors même qu'ils avaient accepté l'empiètement lors de l'achat du terrain, si minime soit-il, et pour quelques raisons que ce soient.

Extraits

[...] A travers cet arrêt de cassation de janvier 2009, la Cour de Cassation réaffirme le caractère absolu du droit de propriété par le biais d'une sanction mécanique, traduite par la démolition des ouvrages empiétant sur le terrain d'autrui (II). La protection du propriétaire du terrain empiété : la réaffirmation du caractère absolu du droit de propriété. Dans cet arrêt rendu en 2009, la Cour de Cassation répond clairement aux questions soulevées par l'arrêt d'appel en indiquant précisément que la faiblesse d'un empiètement ainsi que sa tolérance lors de l'acquisition du terrain ne sont pas des éléments pouvant justifier un refus de démolition L'importance de l'empiètement : un critère sans incidence sur la démolition. [...]

[...] L'application stricte de la sanction à l'empiètement sur le terrain d'autrui : la démolition. La Cour de Cassation démontre bel et bien le caractère mécanique de la sanction à l'empiètement d'autrui, qui se traduit par la démolition ce qui peut laisser entrevoir l'ombre d'une solution inopportune dans certains cas La démolition : une sanction mécanique à portée dissuasive. L'empiètement sur le terrain d'autrui constitue une exception au principe de l'accession. Selon l'article 546 du Code Civil, l'accession est l'accroissement d'un bien déjà existant par l'apparition d'éléments nouveaux. [...]

[...] En effet, elle estime que le fait que les époux demandeurs connaissaient l'existence de l'empiètement au moment de l'achat du terrain signifie qu'ils en toléraient la présence. De ce fait, les juges de la Cour d'Appel refuse aux époux propriétaires le droit d'obtenir une démolition du mur empiétant sur leur propre terrain. La Cour de Cassation quant à elle réfute cet argument, et considère que le fait que les époux aient auparavant accepté l'empiètement du mur de leur voisin sur leur terrain, ne peut justifier un refus d'obtention du droit de démolition de ce mur. [...]

[...] En l'espèce, les époux demandeurs sont propriétaires d'un terrain sur lequel les époux propriétaires du terrain contigu ont fait construire un mur. Donc ce mur, appartenant aux époux voisins des demandeurs, empiète sur le terrain des demandeurs. C'est pourquoi, ils font valoir leur droit de propriété en exerçant une action en démolition. Les demandeurs obtiennent de la Cour de Cassation l'annulation du refus du droit d'obtention de la démolition du mur, accordé par la Cour d'Appel, pour les motifs évoqués précédemment. En effet, la démolition est la sanction appliquée en cas d'atteinte au droit de propriété dans ces circonstances. [...]

[...] Il paraît évident que les époux demandeurs se servent de la menace de la démolition du mur qui empiète sur leur terrain afin de contraindre les époux voisins à accepter leur nouveau projet de construction. Ce comportement pourrait être assimilé à un acte de mauvaise foi. Cette solution pourrait remettre en cause la construction d'ouvrages importants, qui généralement entrainent des enjeux financiers et économiques conséquents, lorsque ces constructions dépassent de quelques centimètres les limites du terrain du propriétaire. Toutefois, la Cour, à travers sa jurisprudence constante, montre bien qu'elle n'est pas prête à envisager un revirement de jurisprudence impliquant une application moins stricte de la sanction à l'empiètement. [...]