Commentaire de l'arret de la 3ème Chambre civil de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007

Thèmes abordés

Baldius, contrat de vente, devoir de s'informer, devoir de prudence et de diligence

Résumé du document

Dans cet arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007, La Haute juridiction confirme sa jurisprudence antérieure en date du 3 mai 2000 mais étend le principe qu'aucune obligation d'information ne pèse sur l'acheteur aux acquéreurs professionnels.
Dans les faits, M. Theuillon, agissant en qualité d'agent immobilier, a bénéficié de promesses de vente consenties par M. Destemberg, alors agriculteur, sur sa propre maison. Ce dernier refusant d'exécuter le contrat de vente, l'agent immobilier l'a assigné en justice en réalisation de la vente.
Par un arrêt rendu le 27 octobre 2005, la Cour d'appel de Paris a jugé que les promesses de vente étaient nulles d'une nullité relative au motif que l'agent immobilier agissant en tant que professionnel, n'avait pas révélé la valeur réelle du bien de M. Destemberg et que ce dernier en sa qualité d'agriculteur ne pouvait connaître la véritable valeur de son bien. La Cour d'appel reproche au marchand de biens un manquement au devoir de loyauté et une réticence dolosive à l'égard de M. Destemberg qui, s'il avait connu la valeur réelle de son bien, n'aurait pas contracté à ce prix-là. M. Theuillon se pourvoit donc en cassation afin d'obliger l'agriculteur à exécuter la vente.
Il s'agit donc pour la Cour de Cassation de savoir s'il existe une obligation d'information sur la valeur d'un bien à la charge de l'acquéreur professionnel au profit d'un vendeur qui ne l'est pas.
Et le 17 janvier 2007, la Cour de Cassation a donné raison au demandeur en jugeant que « l'acquéreur même professionnel n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis. Nous étudierons donc d'abord la découverte d'un nouveau principe (I) pour ensuite étudier la prudence qu'engendre cet arrêt dans les formations de contrats avec un professionnel (II).

Extraits

[...] Commentaire de l'arrêt de la 3ème Chambre civil de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007. Dans cet arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007, La Haute juridiction confirme sa jurisprudence antérieure en date du 3 mai 2000 mais étend le principe qu'aucune obligation d'information ne pèse sur l'acheteur aux acquéreurs professionnels. Dans les faits, M. Theuillon, agissant en qualité d'agent immobilier, a bénéficié de promesses de vente consenties par M. [...]

[...] Theuillon se pourvoit donc en cassation afin d'obliger l'agriculteur à exécuter la vente. Il s'agit donc pour la Cour de Cassation de savoir s'il existe une obligation d'information sur la valeur d'un bien à la charge de l'acquéreur professionnel au profit d'un vendeur qui ne l'est pas. Et le 17 janvier 2007, la Cour de Cassation a donné raison au demandeur en jugeant que « l'acquéreur même professionnel n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis. [...]

[...] Dans cet arrêt de 2007, la Cour de Cassation étend le principe qu'il ne pèse aucune obligation d'information entre deux particuliers sur le prix réel d'un bien aux transactions effectuées entre un vendeur profane et un acheteur professionnel. Cela signifie donc qu'un particulier ne peut pas invoquer la nullité d'un contrat de vente sur la base de l'article 1116 du Code civil pour dol au seul motif du statut professionnel de l'acheteur. En effet par sa profession, l'agent immobilier se retrouve en position de force par rapport à un simple particulier qui n'a aucune connaissance sur la valeur réelle du marché. [...]

[...] En effet, comme vu précédemment, le vendeur a la possibilité de s'informer sur la valeur réelle de son bien et d'autre part, si la Cour de Cassation avait admis la nullité du contrat de vente pour réticence dolosive de la part de l'acquéreur professionnel, cela signifierait qu'un acheteur professionnel ne pourrait plus réaliser de profits lors d'une transaction avec un particulier. Cette solution adoptée par la Haute juridiction s'explique d'autant plus que le juge n'a pas à s'initier dans l'économie du contrat. Il ne lui revient pas d'estimer la valeur réelle du bien, les individus sont présumés libre avant la formation du contrat. [...]

[...] Après avoir étudié le nouveau principe dégagé par la Cour de Cassation, nous allons en étudier ses conséquences. II] La prudence engendrée par cet arrêt dans les contrats de vente formés avec un professionnel. Cet arrêt montre le devoir de s'informer de la part du vendeur sur son bien et le principe dégagé par la jurisprudence apparait logique Le devoir de s'informer de la part du vendeur. Dans cet arrêt de 2007, la Haute juridiction juge qu'il n'y a pas de d'obligation d'informer un vendeur sur le prix réel d'un bien de la part d'un acquéreur professionnel, elle estime donc réciproquement qu'il incombe au préalable au vendeur de s'informer sur la valeur réelle de son bien. [...]