Commentaire d'arrêt de la 3 chambre civile de la cour de cassation du 7 mai 2008: restitution du dépôt de garantie

Thèmes abordés

Restitution du dépôt de garantie, agent immobilier, offre d'achat, contrat de vente, législateur

Résumé du document

Certains pourvois en cassation permettent à la cour de cassation de donner son point de vue sur certaines notions de droit qui ne sont pas abordées par le code civil. Ainsi, ce cas d'espèce en pose une à la Cour de cassation. En effet, lors d'une vente immobilière effectué par l'intermédiaire d'un agent immobilier, le pollicitant, madame X, fait, le 24 juin 2000, une proposition d'offre d'achat avec remise d'un dépôt de garantie afin d'acquérir un immeuble dont les propriétaires sont les consorts Y. Le 26 juin, Madame X fait parvenir à l'agent immobilier un courrier recommandé dans lequel elle manifeste sa volonté de retirer son offre d'achat. Or le 27 juin, les vendeurs de l'immeuble fait savoir à l'agent immobilier qu'ils acceptent l'offre d'achat. Le pollicitant décide alors d'assigner les vendeurs pour réclamer la restitution du dépôt de garantie qu'elle avait effectué lors de son offre d'achat.

Extraits

[...] Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.». Ainsi, par cet arrêt la Cour de cassation engage la responsabilité contractuelle de la personne qui s'est engagée à acheter puis qui est revenu sur son offre alors que le délai imparti ne s'était pas encore achevé. Or la promesse unilatérale que constitue l'offre d'achat entre dans la catégorie des avants contrats. Les avants contrats n'étant pas considère comme des contrats, ils ne devraient pas être sanctionné par l'engagement de la responsabilité contractuelle de celui qui a rétracté son offre d'achat. [...]

[...] Le principe de la libre rétractation de l'offre avant son acceptation. L'offre est la proposition ferme de conclure, à des conditions déterminées, un contrat de telle sorte que son acceptation suffit à la formation de celui-ci. Cependant ce terme n'est pas suffisamment précis et on peut parler d'invitation à entrer en pourparlers ou encore d'appel d'offre. Afin qu'une proposition de contracter puisse être qualifiée d'offre, il faut que sa seule acceptation suffise à former le contrat. Cette offre peut être assortie d'un délai. [...]

[...] Alors que le projet de réforme du droit de contrats élaboré par la chancellerie prévoit une solution inverse dans son article 26 : «la révocation de l'offre, en violation de l'obligation de maintient prévue à l'article 25, n'engage que la responsabilité délictuelle de son auteur sans l'obliger à compenser la perte des bénéfices attendus du contrat» cependant son article 25 prévoit que « l'offre oblige son auteur à la maintenir pendant le délai expressément prévu ou, à défaut, pendant un délai raisonnable». [...]

[...] Commentaire d'arrêt de la 3 chambre civile de la cour de cassation du 7 mai 2008. Certains pourvois en cassation permettent à la cour de cassation de donner son point de vue sur certaines notions de droit qui ne sont pas abordées par le code civil. Ainsi, ce cas d'espèce en pose une à la Cour de cassation. En effet, lors d'une vente immobilière effectué par l'intermédiaire d'un agent immobilier, le pollicitant, madame fait, le 24 juin 2000, une proposition d'offre d'achat avec remise d'un dépôt de garantie afin d'acquérir un immeuble dont les propriétaires sont les consorts Y. [...]

[...] En théorie, on pourrait dire que temps que l'offre n'a pas été acceptée elle est insuffisante pour lier celui qui l'a faite, elle serait donc librement révocable. Cependant afin de protéger le destinataire de l'offre, la jurisprudence adopte une position nuancée selon que l'offre était assortie d'un délai ou non. En l'espèce, l'offre d'achat était assortie d'un délai. Ce délai peut aussi bien être imposé par la loi ou par celui qui s'engage, le pollicitant dans le cas d'une offre d'achat. L'offre est alors considère comme irrévocable pendant toute la durée du délai imparti . [...]