Civ 3ième 20 décembre 1994

Thèmes abordés

Acte notarié - réitération - vente - subordination

Résumé du document

En l'espèce, par acte sous seing privé du 20 mai 1986, M. Jarry consent la vente d'un immeuble à M. Lionard par un « compromis » selon lequel l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter de la réitération par acte authentique. Suite à un litige, le 6 novembre 1992 la Cour d'Appel de Chambéry, statuant sur renvoi après cassation, a débouté la demande de M. Lionard en réalisation forcée de la vente consentie préalablement. En effet, la Cour d'Appel, après avoir constaté que le « compromis » faisait de l'acheteur le propriétaire de l'immeuble seulement après réitération par acte notarié, en a conclu que le vendeur n'était soumis qu'à une obligation de faire susceptible de se résoudre en dommages-intérêts. Après pourvoi en cassation, la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a, le 20 décembre 1994, cassé et annulé l'arrêt rendu par la Cour d'Appel.
La question qui s'est alors posée à la Haute Juridiction était de savoir si la réitération d'une promesse synallagmatique de vente par acte notarié pouvait constituer une formalité supplémentaire à la formation du contrat de vente.
La Cour de Cassation a alors affirmé : « Vu l'article 1589 du Code Civil ; »
« Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, l'accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Par ces motifs :
Casse et Annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le novembre 1992 ».
Dans sa solution, la Cour de Cassation a donc constaté que, pour être une condition de formation du contrat de vente, la réitération par acte notarié doit être un élément constitutif du consentement des parties (II), de sorte qu'en l'absence d'un tel élément, les parties sont alors liées par une promesse synallagmatique de vente qui a valeur de vente (I).

Extraits

[...] Cela lui est contraire. Bien que ce mécanisme soit vu comme une exception, il convient de ne pas trop étendre son champ d'application car bien qu'il soit admis, il reste contraire à la lettre de la loi. C'est ainsi qu'en l'espèce les juges affirment la nécessité de prouver que cette réitération est un élément constitutif de leur consentement. La volonté des juges se traduit que ce doit être un mécanisme formalisé pour éviter de dénaturer la loi, car il entérinait petit à petit l'assimilation de la promesse synallagmatique de vente à la vente. [...]

[...] Mécanisme sur lequel s'aligne celui de la promesse unilatérale de vente (Cass décembre 1995). La Cour d'Appel a affirme dans son arrêt du 6 novembre 1992 : le vendeur n'est tenu, envers l'acquéreur, que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommage et intérêt et donc a débouté le demandeur en exécution forcée de la vente. Arrêt cassé par la suite par la Cour de Cassation. Cela signifie donc que la Haute juridiction considère que M. Lionard n'avait pas à être débouté dans sa demande en exécution forcée. [...]

[...] Cependant, si la réitération par acte notarié constitue une formalité à la formation du contrat, donc qu'il y a une promesse autonome de la vente, les parties ne sont pas dans le même régime mais dans celui d'un avant contrat. Il est donc du devoir du juge de distinguer dans quel régime se trouve les parties, donc de déterminer si les parties ont entendu de faire de cette réitération une formalité supplémentaire ou alors une simple preuve supplémentaire, une régularisation de situation. En l'espèce, la Cour de Cassation a estimé ici, que l'absence de preuve d'une promesse réellement séparée de la vente, et l'accord sur la chose et sur le prix faisaient que M. Lionard et M. [...]

[...] De plus, les professionnels pourront user de formalités qu'ils connaissent bien en dépit du consommateur non informé en la matière pour poursuivre en justice ou pour se créer des avantages. L'arrêt rendu par la troisième chambre civil de la Cour de Cassation du 20 décembre 1994, qui casse l'arrêt rendu préalablement par la Cour d' Appel de Chambéry du 6 novembre 1992, s'inscrit donc dans cette logique. Les juges ont formulé à nouveau mais de manière solennelle leur volonté de ne pas étendre ce type de subordination, mouvement déjà acquis dans le temps mais qui ne cesse d'être réitéré. [...]

[...] L'assimilation inéluctable et effective de la promesse synallagmatique de vente à la vente CETTE ASSIMILATION DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE À LA VENTE ELLE- MÊME EST DUE DIRECTEMENT À LA LOI BIEN QU'AU PRÉALABLE IL SOIT NÉCESSAIRE D'ÊTRE EN PRÉSENCE D'UNE ACCORD RÉCIPROQUE DES PARTIES Une assimilation possible qu'en présence d'un échange de volonté réciproque Conformément à la doctrine contemporaine, la promesse synallagmatique de vente s'apprécie comme étant le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit d'une autre personne, le bénéficiaire, qui s'engage à accepter ses conditions. Définition confortée par l'article 1102 du Code Civil en vertu duquel : le contrat synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres L'échange du consentement réciproque de deux parties sur un contrat de vente caractérise donc ce type de promesse. Les parties peuvent avoir recours à ce type procédé soit car la vente définitive ne peut pas encore avoir lieu soit qu'elle ne doit pas encore produire tous ses effets. En l'espèce, M. [...]