Civ 3e 26 septembre 2007

Thèmes abordés

promesse synallagmatique de vente, chose, prix, modification substantielle, rétracter, destination du bien, volonté des parties, délai de réflexion

Résumé du document

Si le principe du consensualisme prédomine en matière de vente, il peut arriver que l'échange des consentements se fasse par étapes. C'est notamment le cas pour les ventes d'immeubles qui sont souvent précédées d'avant contrats.

Suivant promesse synallagmatique du 21 janvier 2002, un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d'occupation des sols a été vendu. A la suite d'une demande formulée par le bénéficiaire de la promesse de vente, le maire de la commune a indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible. Le bénéficiaire acquéreur a donc refusé de signer l'acte authentique et a demandé l'annulation de la promesse et la restitution de l'indemnité versée.
La Cour d'appel a rejeté ses demandes, il forme donc un pourvoi en cassation.
D'après l'acquéreur, une modification substantielle qui interviendrait entre la date du compromis et la date prévue pour la réitération de la vente justifie l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion tel que prévu à l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation.
Or, l'acquéreur reproche à la Cour d'appel d'avoir considéré le caractère constructible du terrain comme étant non substantiel et n'entrainant donc pas l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion.
L'acquéreur invoque la violation de l'article 1134 du Code civil en reprochant à la Cour d'appel, d'avoir rejeté le caractère substantiel de la modification en se fondant sur des dispositions du compromis de vente précisant que l'acquéreur agissait en qualité de particulier et pour un usage d'habitation et sur une clause barrée qui prévoyait que l'acquéreur devait obtenir un certificat d'urbanisme s'il souhaitait édifier des constructions sur les parcelles acquises.
L'acquéreur va également invoquer les vices du consentement. L'erreur, prévue aux articles 1109 et 1110 du Code civil est une cause de nullité lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose. Or la Cour d'appel n'a pas recherché si au moment de la signature du compromis, le consentement de l'acquéreur n'avait pas été vicié par sa croyance erronée que le terrain été situé en zone constructible.
Pour finir, la Cour d'appel, sans rechercher si le terrain pouvait remplir sa destination d'habitation a considéré que le bien qu'envisageait d'acquérir le bénéficiaire de la promesse était conforme à sa destination usuelle en ce qu'il est habitable et que par conséquent il n'y avait pas non plus vices cachés rendant la chose impropre à l'usage auquel elle est normalement destinée.

Que se passe t-il si une modification survient entre la date de la promesse et la date de la réitération ?
La modification portant sur la constructibilité d'un terrain qui intervient entre la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente et la réitération est elle une modification substantielle ayant pour conséquence un nouveau délai de réflexion ? Cette modification est elle une modification substantielle pouvant remettre en cause la validité du consentement initial ?

Extraits

[...] Civ 3e Septembre 2007 : Si le principe du consensualisme prédomine en matière de vente, il peut arriver que l'échange des consentements se fasse par étapes. C'est notamment le cas pour les ventes d'immeubles qui sont souvent précédées d'avant contrats. Suivant promesse synallagmatique du 21 janvier 2002, un chalet entouré de parcelles situées en zone constructible du plan d'occupation des sols a été vendu. A la suite d'une demande formulée par le bénéficiaire de la promesse de vente, le maire de la commune a indiqué que plusieurs parcelles étaient situées en zone non constructible. [...]

[...] Une solution garante de la sécurité des transactions La décision de la Cour de cassation peu paraître sévère à l'égard de l'acquéreur en ce qu'elle l'empêche de se rétracter, de se retirer d'une vente qu'il ne souhaite plus conclure. Mais cette décision et aussi et surtout parfaitement justifiée au regard de la sécurité juridique. En effet, la Cour de cassation souhaite en rendant cette décision protéger l'institution du contrat de vente en empêchant l'acquéreur de pouvoir se rétracter pour des motifs injustifié. La volonté de la Cour de cassation est d'empêcher toutes personnes liées par un contrat de vente de se désengager sous prétexte qu'une modification minime, sans influence sur leur consentement originaire est survenue. [...]

[...] En effet, le bénéficiaire de la promesse refuse de se présenter chez le notaire en invoquant l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Selon cet article issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, le bénéficiaire non professionnel de la promesse dispose d'un délai de 7 jours à compter de la notification de l'acte pour se rétracter. Or, dans les faits, les 7 jours se sont écoulés. Mais il y a également eu une modification de la nature du bien objet du contrat entre le moment de la promesse et le moment de la réitération par acte authentique. [...]

[...] Et à partir de cette nouvelle notification, un autre délai de 7 jours courra et permettra à l'acquéreur de se rétracter s'il le souhaite Les juges vont devoir rechercher l'importance que les parties ont accordée à la destination du bien. En l'espèce, les juges du fond approuvés par la Cour de cassation ont considéré que le changement de la nature des parcelles n'était pas déterminant de la volonté des parties. Il ne peut donc pas y avoir ouverture d'un nouveau délai de réflexion. II. [...]

[...] En effet, les juges du fond, afin de recherche l'importance que l'acquéreur avait porté à la constructibilité des parcelles, vont se fonder sur les stipulations contractuelles. En l'espèce, ils considèrent que la clause qui stipulait que l'acquéreur, en cas de construction future sur les parcelles devrait obtenir un certificat d'urbanisme était barrée révélait sans aucun doute possible la renonciation de ce dernier à édifier des constructions sur ces parcelles. Il appartient à l'acquéreur d'être vigilant dans la rédaction de l'acte. Ce dernier aurai du insérer une clause prévoyant que la constructibilité du terrain était une condition nécessaire à la formation de la vente. B. [...]