Civ 3e 11 février 2009

Thèmes abordés

La promesse de vente, parties communes, quote-part, copropriété immobilière, présomptions légales, géomètre expert, état descriptif de division

Résumé du document

En principe, un congé avec offre de vente d'un lot immobilier n'est pas nul, faute d'absence de division de l'immeuble, dès lors que l'objet d'une telle vente peut être déterminé (Civ. 3e, 22 janv. 2003). Mais faute de précision la tendance s'inverse.

Le 12 juillet 2003, les propriétaires d'un chalet ont vendu, par acte sous seing privé un appartement situé au premier étage. La promesse de vente ne contenait aucune indication sur les parties communes ainsi que sur la part indivise qui serait attachée au lot cédé. Les vendeurs ont par la suite refusé de réitérer la vente par acte authentique, les acquéreurs les ont donc assignés en réitération forcée de la vente.
La Cour d'appel n'a pas accueilli leur demande du fait que la vente n'est pas parfaite en cas d'absence de détermination suffisante de son objet.
Les acquéreurs invoquaient les dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 selon laquelle, « dans le silence... des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot » est déterminée en fonction d'un critère légal. Les demandeurs considèrent donc que l'objet était déterminable.

Une promesse de vente ne mentionnant ni la consistance des parties communes ni la quote-part de ces parties communes attachées à la propriété d'un appartement cédé en lot est elle valable ? Un lot dont la quote-part n'est pas fixée est-il déterminable ?

Extraits

[...] La Cour de cassation ne l'a pas assimilé à une condition suspensive du fait qu'une condition suspensive ne peut pas être valable si la condition dépend de la volonté discrétionnaire d'une des parties. Cass. civ. 3e septembre 2008, pourvoi no 07-16858, inédit. [...]

[...] La nécessaire précision de la consistance des parties communes Etant donné que le chalet devait faire l'objet d'une copropriété immobilière, les présomptions légales pouvaient contribuer à la détermination des parties communes, sauf si des discussions ont eu lieu et n'ont abouti à aucune solution. B. La quote-part de parties communes, un élément essentiel de la convention La cession définitive d'un lot ne peut avoir lieu antérieurement à la réalisation d'un accord sur la quote-part des parties communes. Selon l'article 1129 du code civil une obligation doit avoir un objet déterminé pour être valable. L'article 1583, quant à lui prévoit que la vente est parfaite notamment quand on est convenu de la chose. En l'espèce, la quote-part de parties communes n'était pas déterminée. [...]

[...] Les exceptions : Une validité admise en cas d'indétermination de l'objet de la vente A. Le possible sauvetage du projet d'acte authentique lacunaire La Cour de cassation affirme dans son considérant que les lacunes du projet d'acte authentique, qui désignait les biens vendus comme un appartement et espace laissé en blanc de la propriété du sol et des parties communes générales ne pouvaient pas être comblées par la mention selon laquelle l'immeuble avait fait l'objet d'états descriptifs de division réalisé par un notaire et par un géomètre expert dans la mesure ou le notaire n'a pas dressé d'état descriptif et que le document établi par le géomètre ne vaut pas état descriptif de division. [...]

[...] Un lot dont la quote-part n'est pas fixée est-il déterminable ? La 3e chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que la détermination de l'objet de la vente est une condition de validité de la vente. D'après la Cour, ce sont les juges du fond qui disposent d'un pouvoir souverain pour déterminer si un élément de la convention est ou non un élément essentiel de la volonté des parties. I. Le principe : L'indétermination du lot dont la quote-part n'est pas fixée, reste à déterminer. [...]

[...] 3e janv. 2003). Mais faute de précision la tendance s'inverse. Le 12 juillet 2003, les propriétaires d'un chalet ont vendu, par acte sous seing privé un appartement situé au premier étage. La promesse de vente ne contenait aucune indication sur les parties communes ainsi que sur la part indivise qui serait attachée au lot cédé. Les vendeurs ont par la suite refusé de réitérer la vente par acte authentique, les acquéreurs les ont donc assignés en réitération forcée de la vente. [...]