Chambre mixte, 26 mai 2006 - publié le 10/02/2011

Thèmes abordés

Pacte de préférence, sanction, substitution

Résumé du document

La violation par les promettants de leur pacte de préférence ou de leur promesse de contracter fait l'objet de nombreux contentieux, notamment concernant la sanction de ces violations. L'arrêt du 26 mai 2006 rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation est une illustration en la matière de la violation d'un pacte de préférence.
En l'espèce, le 18 décembre 1957 est dressé un acte de donation partage contenant un pacte de préférence au profit de Mme Adèle A. concernant un bien immobilier situé à Haapti. Par donation partage du 7 août 1985, une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, rappelant le pacte de préférence à M. Ruini A.. Par la suite, ce dernier l'a vendue par un acte de M. B., notaire, le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude. C'est ainsi que Mme X. invoquant la violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18 décembre 1957 dont elle était attributaire a demandé en 1992 sa substitution dans les droits de l'acquéreur, et subsidiairement, le paiement de dommages-intérêts. Après un jugement de première instance, la Cour d'Appel de Papeete dans un arrêt en date du 13 février 2003 a débouté la demande de Mme X qui se pourvoira en cassation.
Le problème de droit qui se posait en l'espèce aux juges de la Haute Cour était de savoir si ...

Extraits

[...] Un arrêt très attendu Cet arrêt rendu par la chambre mixte était très attendu puisqu'il vient faire un revirement de jurisprudence concernant la violation d'un pacte de préférence. Cet arrêt nous propose une analyse nouvelle du pacte de préférence dont la violation est sanctionnée différemment A. Une analyse nouvelle du pacte de préférence Le pacte de préférence ne fait l'objet d'aucune définition dans le Code civil. Le pacte de préférence peut se définir comme une convention par laquelle une personne, le promettant, s'engage à préférer une autre personne, le bénéficiaire, à toute autre personne à conclure avec elle un contrat dont les modalités restent à déterminer. [...]

[...] En l'espèce, le 18 décembre 1957 est dressé un acte de donation partage contenant un pacte de préférence au profit de Mme Adèle A. concernant un bien immobilier situé à Haapti. Par donation partage du 7 août 1985, une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, rappelant le pacte de préférence à M. Ruini A . Par la suite, ce dernier l'a vendue par un acte de M. B., notaire, le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude. C'est ainsi que Mme X. [...]

[...] La Cour de cassation considère dans cet arrêt que le bénéficiaire est en droit de demander l'annulation de la vente consentie en violation d'un pacte de préférence et peut se faire substituer au droit de l'acquéreur à la condition qu'une fraude du tiers soit prouvée impliquant non seulement la connaissance de la clause de préférence mais également l'intention de s'en prévaloir. C'est ainsi que la chambre mixte rejette le pourvoi de Mme X. retenant que la fraude du tiers n'est pas rapportée. Cet arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation était un arrêt très attendu par la communauté des juristes mais qui semble en quelques points un peu décevant (II). I. [...]

[...] En l'espèce, Mme X. soutenait que les droits accordés sur un immeuble étant applicable aux tiers dès la publication à la conservation des hypothèques, la société Emeraude devait être au courant de l'existence du pacte de préférence et donc elle devait être substituée au droit de la société. Ce n'est pas la solution qu'a retenu la Cour de cassation d'où l'inquiétude qui aurait pu découler de cet arrêt. En effet, on aurait pu penser que cette jurisprudence serait sans lendemain mais ce n'est pas le cas puisqu'elle sera confirmée et même assouplie. [...]

[...] On a donc eu un assouplissement de cette condition. Cela peut être critiquable du fait que le tiers se trouve pénalisé et il y aurait une violation à l'effet relatif des contrats. Mais sans cela la substitution serait presque jamais permise, la preuve de cette faute du tiers étant très difficile. Cet arrêt est intéressant puisqu'on voit ici une évolution du régime du pacte de préférence. On peut se demander si cette nouvelle sanction sera appliquée aux promesses de ventes. [...]