Arrêt civ3 7 janvier 1987

Thèmes abordés

Hypothèque conventionnelle. Acte notarié. Promesse d'hypothèque. biens futurs

Résumé du document

Le créancier d'une société s'est fait consentir en garantie de sa créance une caution hypothécaire par deux époux qui n'étaient pas les débiteurs. L'hypothèque portait sur des terrains. L'acte de constitution de l'hypothèque a été passé en la forme authentique, signé des parties mais non du notaire et ne comportait pas la désignation cadastrale des immeubles.

Le débiteur s'est révélé défaillant et le créancier a assigné les époux garants en paiement de sa créance et intérêts.
Les juges du fond ayant accueilli sa demande, les époux ont été amenés à se pourvoir en cassation.

La question était alors de savoir si un acte ne contenant pas les précisions requises sur l'immeuble objet de l'hypothèque conventionnelle exigées par l'article 2129 du Code civil, faute de constituer un acte authentique de constitution d'hypothèque, pouvait valoir promesse d'hypothèque ?

Extraits

[...] Ils ont contracté engagement de constituer hypothèque. Donc une obligation de faire, non soumise aux conditions de validité de l'hypothèque exigées par l'article 2129 CC. RM : Selon la définition du "Vocabulaire juridique Cornu", l'hypothèque est la sûreté réelle immobilière qui est constituée sans la dépossession du débiteur par une convention, la loi ou une décision de justice, et en vertu de laquelle le créancier qui a procédé à l'inscription hypothécaire a la faculté de faire vendre l'immeuble grevé en quelques mains qu'il se trouve (droit de suite) et d'être payé par préférence sur le prix (droit de préférence). [...]

[...] L'hypothèque portait sur des terrains. L'acte de constitution de l'hypothèque a été passé en la forme authentique, signé des parties mais non du notaire et ne comportait pas la désignation cadastrale des immeubles. Le débiteur s'est révélé défaillant et le créancier a assigné les époux garants en paiement de sa créance et intérêts. Les juges du fond ayant accueilli sa demande, les époux ont été amenés à se pourvoir en cassation. Selon la Cour d'appel : La convention était nulle en tant qu'acte constitutif d'hypothèque (car pas authentique) Mais elle valait promesse de constituer hypothèque Selon le pourvoi : La promesse d'hypothèque emporte simplement obligation de faire et non la concession d'un droit réel. [...]

[...] Civ. 3e avr : « en statuant ainsi, alors que l'acte constitutif d'hypothèque ne peut être passé que devant un notaire et qu'en cas d'inexécution de la promesse d'hypothèque, le créancier ne peut obtenir que des dommages-intérêts, la cour d'appel a violé l'article 2127 du code civil ». RM : la seule chose possible serait que le jugement valle hypothèque judiciaire. La décision de justice qui, le cas échéant, sera prise pour sanctionner le promettant, peut emporter hypothèque, mais cette hypothèque, conformément aux dispositions de l'article 2123, ne sera qu'une hypothèque judiciaire. [...]

[...] C'est la règle de la spécialité de la créance garantie. Ces deux règles ont pour but de préserver le crédit du débiteur en ne grevant que le ou les immeubles nécessaires à la couverture de la dette, et de faire connaître aux tiers l'étendue de la créance garantie, au moins en principal. C'est en raison de l'existence dans son patrimoine de ce bien grevé qu'il est tenu propter rem envers le créancier La jurisprudence, en application de l'article 2130, alinéa 1er, ancien du code civil, selon lequel « les biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués », sanctionne cette prohibition de nullité absolue. [...]

[...] art al. : « les immeubles [ ] doivent être individuellement désignés, avec indication de la commune où ils sont situés [ainsi que la rue et le numéro], à l'exclusion de toute désignation générale, même limitée à une circonscription territoriale donnée ». II/ Validité d'une promesse d'hypothèque sans mentions de 2129 L'indispensable forme notariée de l'hypothèque conventionnelle L'article 2127 du code civil est en effet très clair : l'hypothèque ne peut être consentie que par un acte passé en forme authentique. [...]