3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, 5 mai 2004

Thèmes abordés

Cassation, 5 mai 2004, 05/05/2004, solidarité, dettes extra-contractuelles, locataire, indemnités d'occupation

Résumé du document

Commentaire de l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, relatif aux indemnités d'occupation d'un colocataire et des conséquences de la solidarité sur le contrat...

Extraits

[...] De là, une logique s'instaurait, étant donné que l'obligation de restituer est inhérente au contrat de bail lui même, sorte de dernière obligation avant la fin du contrat, la Cour d'appel considérait que la solidarité s'appliquant durant le contrat, devait être valable pour l'indemnité d'occupation découlant de la non restitution des lieux, obligation du contrat. En réalité, la Cour d'appel considère donc bien, comme la Cour de Cassation, que la clause de solidarité ne doit pas survivre extra contractuellement. En revanche, elle se basait pour rendre ses arrêts sur l'indemnité qui découlait du non respect d'une obligation contractuelle : la restitution. [...]

[...] Il s'agit donc plus d'une étude de la qualité rédactionnelle dont doit faire part la Cour. Il s'agit en fait de prolonger cette clause de solidarité, en le précisant expressément dans le contrat, pour qu'elle produise ses effets, en l'occurrence la solidarité entre co-titulaires du bail, pour les dettes résultant des obligations inhérentes au contrat de bail. De la sorte, la clause continue de produire ses effets après la résiliation, ce qui laisse une plus grande marge d'action pour les bailleurs, qui se trouvent souvent sans moyen d'action contre les anciens locataires une fois le contrat finit. [...]

[...] I La clause de solidarité, une existence désormais liée à la vie du contrat Comme le dispose l'article 1202 du code civil, la clause doit être expressément stipulée dans le contrat pour être valable, on ne peut la présumer. Cependant, qu'en est-il lorsque celle ci est bien stipulée, mais que le contrat est résiliée. La clause bien que se rattachant au contrat, a pu par le passé, et comme l'a retenu la Cour d'appel, survivre en cas de résiliation mais celle ci tombe désormais en désuétude dés que le contrat n'est plus Des jurisprudences passées en faveur d'une solidarité extra contractuelle. [...]

[...] Ce cocontractant, afin de défendre ses intérêts, se pourvoit donc en cassation. Pour ne pas donner raison au demandeur en action, la Cour d'appel de Paris se base sur l'engagement solidaire souscrit par les co-preneurs lors de la formation du contrat de bail. De ce fait, pour la Cour, même si seule sa colocataire s'est maintenue dans les lieux après résiliation judiciaire, le bailleur peut exiger, et par conséquent conserver, les indemnités d'occupation, grâce à cette clause de solidarité. La Cour de cassation devait donc se prononcer sur le champ d'application, l'étendu dans le temps, d'une telle clause de solidarité. [...]

[...] La faute quasi délictuelle de l'occupation illégale Comme nous l'avons vu, le contrat a subi une résolution judiciaire, nous sommes donc hors contrat et la clause de solidarité ne peut donc plus s'appliquer. Pour éviter de laisser les bailleurs sans moyen d'action face à une occupation illégale en fin de bail, la Cour de Cassation pose une option quant à la condamnation du requérant : l'occupation effective du local loué comme une faute délictuelle, au visa de l'article 1382 Dans notre litige, la Cour casse l'arrêt de la Cour d'appel, en partie pour avoir négligé de regarder si le demandeur avait effectivement occupé les lieux après la fin du contrat de location. [...]