3ème Chambre civile 25 mars 2009

Thèmes abordés

Pacte de préférence - promesse synallagmatique de vente - substitution - mauvaise foi du tiers - force des promesses

Résumé du document

Il s'agit d'un commentaire d'arrêt rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation le 25 mars 2009.
Dans cet arrêt, la 3ème Chambre civile s'est prononcée sur la date d'appréciation de la mauvaise foi de l'acquéreur dans la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente lorsque celle-ci a été conclue en méconnaissance des droits du bénéficiaire d'un pacte de préférence.

Extraits

[...] - Cependant, ces conditions posées par cet arrêt ainsi que par l'arrêt de la 3ème Chambre civile du 25 mars 2009 sont strictes et rendent difficile l'application de la sanction. - En effet, le seul moyen pour le bénéficiaire du pacte de préférence d'obtenir sa substitution dans les droits des acquéreurs est de prouver que ces derniers avaient eu connaissance de l'existence du pacte et de l'intention pour lui de s'en prévaloir avant la conclusion de la promesse. La charge de la preuve pèse donc sur le bénéficiaire ce qui est favorable aux vendeurs et acquéreurs. [...]

[...] La 3ème Chambre civile a répondu par la négative. En effet, la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique Elle casse l'arrêt de la Cour d'appel au visa des articles 1583 et 1589 du Code civil. Elle affirme ainsi que la réitération des signatures devant notaire n'est qu'une simple formalité et le moment où s'apprécie la bonne ou mauvaise foi des acquéreurs se situe à la conclusion de la promesse. [...]

[...] II - L'affirmation de la force des promesses Par cet arrêt, la Cour de cassation fait une exacte application de l'article 1589 du Code civil ce qui rend dès lors, la sanction qu'est la substitution difficile à appliquer A Une application exacte de l'article 1589 du Code civil - La promesse synallagmatique de vente est un engagement de deux personnes, l'une de vendre et l'autre d'acheter. Elle est souvent appelée compromis de vente. Elle a un effet translatif de propriété. C'est ce qu'énonce l'article 1589 du Code civil qui dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. [...]

[...] Cependant, cette dernière ne remet pas en cause cela mais ajoute une nouvelle appréciation, un tempérament. En effet, l'appréciation de ces conditions doit se faire à la date de la conclusion de la promesse et non à la date de sa réitération. B - L'appréciation de la mauvaise foi du tiers à la date de la conclusion de la promesse - En l'espèce, la 3ème chambre civile casse l'arrêt de la Cour d'appel au motif que la connaissance du pacte de préférence et l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique - La Cour ajoute donc une nouvelle condition à la substitution. [...]

[...] - On reviendrait ainsi à une sanction antérieure à l'arrêt du 26 mai 2006 qui consisterait en le versement de dommages-intérêts comme le prévoyait l'arrêt de la 3ème Chambre civile du 30 avril 1997. - Le pacte de préférence perd donc de son intérêt. [...]