3e Civ 22 juin 2005

Thèmes abordés

Condition suspensive de renonciation, droit de préemption, rétroactivité, annulation d'une décision de préemption

Résumé du document

Une vente d'un terrain est conclue sous seing privé en février 1995. Cette vente est assortie d'une condition suspensive de renonciation par le bénéficiaire public d'un droit de préemption à l'exercice de ce droit. La commune décide d'exercer son droit de préemption.
Un recours est intenté par l'acquéreur initial devant le juge administratif. Ce dernier obtient en 1999 l'annulation de la décision de préemption. Ayant obtenu gain de cause, l'acheteur initial souhaite procéder à la vente. Se heurtant à un refus du propriétaire, il l'assigne en réitération de la vente.
La cour d'appel a rejeté la demande en réitération en retenant que la caducité de la vente résultant de l'exercice du droit de préemption par la commune n'a pas pu être levée par l'annulation de l'arrêté de préemption émanant de la juridiction administrative.

Extraits

[...] La rétroactivité de l'annulation de la préemption En l'espèce, la rétroactivité de l'annulation de la décision de préemption est favorable à l'acquéreur initial. Dans sa décision du 22 juin 2005, la 3e chambre civile considère que l'annulation de la décision de préemption de la commune a pour effet que la commune est considérée comme n'ayant pas exercé son droit de préemption. Par conséquent, la vente initiale n'est pas devenue caduque. Les effets de la défaillance de la condition stipulée au contrat n'entrainent pas la caducité du contrat initial dans la mesure où l'arrêté de préemption a été annulé par le juge administratif. [...]

[...] La Cour de cassation tire toutes les conséquences de l'annulation et de la rétroactivité qui en découle. Ce qui est nul est réputé n'avoir jamais existé. On doit donc considérer que la commune n'avait jamais décidé de préempter et avait par conséquent renoncé à exercer son droit à l'issue du délai prévu. La vente assortie d'une condition suspensive se trouve donc réalisée. L'acte sous seing privé entre le vendeur et son acheteur personne privée n'est ainsi pas entaché de la caducité qui l'aurait frappé si la commune avait préempté. [...]

[...] Par le biais d'outils juridiques, on peut supposer qu'il sera possible de contourner cette jurisprudence. II. La possible atténuation des inconvénients liés à la rétroactivité Afin d'éviter les possibles conséquences néfastes de la rétroactivité, les rédacteurs d'actes devront faire preuve de vigilances En l'espèce, tel ne fut pas le cas, ce qui a permis à la Cour de prononcer la rétroactivité de l'annulation de la préemption(B). A. Une rédaction habile du contrat Pour contourner les conséquences indésirables de la nullité, la solution serait d'aménager la clause relative à la condition suspensive. [...]

[...] L'acte annulé est considéré comme n'ayant jamais existé. En l'espèce, la rétroactivité ne pose pas de réel problème car c'est l'acheteur qui souhaite déclencher les effets du contrat de vente et le vendeur qui ne souhaite plus vendre. Mais si l'inverse se produit, c'est-à-dire que si l'on se trouve face à une situation dans laquelle, c'est l'acheteur qui ne veut plus acheter quelques années après la conclusion de la vente sous condition. Ce dernier, en pensant être dans l'impossibilité d'acquérir le bien initialement convoité, peut parfaitement, entre temps, avoir acquis un autre bien. [...]

[...] 3e civ juin 2005 Une vente d'un terrain est conclue sous seing privé en février 1995. Cette vente est assortie d'une condition suspensive de renonciation par le bénéficiaire public d'un droit de préemption à l'exercice de ce droit. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Un recours est intenté par l'acquéreur initial devant le juge administratif. Ce dernier obtient en 1999 l'annulation de la décision de préemption. Ayant obtenu gain de cause, l'acheteur initial souhaite procéder à la vente. [...]