Commentaire d’article – Article 1743 du Code civil

Thèmes abordés

bail, bailleur, jurisprudence, propriétaire, Code civil

Résumé du document

Règlementer la durée du bail n'est rien si le droit de jouissance du preneur se trouve à la merci d'événements inévitables, permettant d'y mettre fin. Ces événements peuvent être un changement d'un élément personnel (changement d'une des parties) et notamment un changement de bailleur. Le changement peut résulter d'une transmission à titre universel ou à titre particulier.

Extraits

[...] Com novembre 1957). La jurisprudence a admis l'opposabilité à l'acquéreur de l'immeuble des baux conclus antérieurement à la vente, dès lors qu'il était simplement établi que cet acquéreur avait connu et accepté, lors de son acquisition, l'existence du bail en cours, et ceci même si le bail n'avait pas acquis date certaine selon l'un des trois procédés énumérés par l'article 1328 du Code civil. En revanche, à défaut de faire la preuve de la connaissance par l'acquéreur de la location, le locataire devra être expulsé (Cass. [...]

[...] Les dérogations permises par la volonté du bailleur Le propriétaire peut renoncer à se prévaloir de l'exigence de date certaine : s'il encaisse les loyers du locataire ou délivre des quittances, c'est une renonciation implicite à ce prévaloir du défaut de date certaine du bail (Cass. Com juillet 1965). La règle de la date certaine n'est donc pas d'ordre public (Cass., soc juillet 1953). Le bail conclu de manière certaine avant la cession du bien est transmis au nouvel acquéreur. Le second alinéa du texte permet en outre une atténuation au refus d'expulsion : lorsque l'acquéreur s'en est octroyé le droit par une clause particulière pour les biens non ruraux. [...]

[...] Dès lors, si le bail a été rédigé en la forme notariée ou s'il s'agit d'un bail sous seing privé non enregistré mais son existence ayant été constatée dans un jugement dont les énonciations directes font foi « erga omnes », ce bail sera opposable à l'acquéreur de la chose vendue. Un bail sous seing privé ne peut acquérir date certaine que dans les conditions prévues à l'article 1328 du Code civil (par l'enregistrement, la mort de l'un des signataires ou la relation de la substance du bail dans un acte authentique). La règle s'explique par le souci d'éviter une fraude facile par l'antidate. En effet, un bail enregistré peut être frauduleux, ce que l'acquéreur peut démontrer (Cass. Civ. 3ème octobre 1979). [...]

[...] Il est également logique que, sauf stipulation contraire, le cautionnement accompagnant le paiement des loyers soit transmis au nouveau bailleur. En effet, le cautionnement est un accessoire de la créance de loyer qui est cédée au nouveau propriétaire/bailleur. Ainsi, la transmission du bail peut aussi protéger le bailleur Les effets sur les obligations du bailleur Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur est tenu des obligations du bailleur. Si un manquement aux obligations du bailleur a eu lieu avant la cession, le locataire doit agir contre l'ancien propriétaire ; si la défaillance a lieu après la cession, il agit contre le nouvel acquéreur. [...]

[...] L'article 1743 du Code civil a été écrit pour le bail d'immeuble. Pour certains auteurs il n'y a pas de raison particulière pour l'exclure en matière mobilière. Pour d'autres auteurs, cet article doit être écarté en matière mobilière. Cette rédaction de l'article 1743 du Code civil s'est opposée à la thèse selon laquelle, compte tenu du caractère personnel des obligations nées du bail, en cas de vente de l'immeuble loué, le locataire n'avait aucun droit contre l'acquéreur mais seulement une action en garantie contre son bailleur. [...]