Commentaire de l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation : le droit de rétraction

Résumé du document

« Le consentement de la partie qui s'oblige » est l'une des 4 conditions essentielles exigées par l'article 1108 du Code civil pour la validité des conventions. Traditionnellement, le Code civil garantit la protection du consentement par la théorie des vices du consentement. Néanmoins, le droit moderne a consacré de nouvelles techniques destinées à assurer la qualité de ce consentement.

On citera par exemple l'obligation précontractuelle d'information, mais aussi, pour ce qui nous intéresse, le droit de rétractation. Celui-ci se retrouve notamment à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation au bénéfice de l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation.

Pourtant, habituellement, le droit de rétractation est un mécanisme que l'on retrouve plutôt dans le Code de la consommation. Il impose alors un temps de réflexion au bénéfice de la partie faible, le consommateur, afin d'éviter que la partie forte, le professionnel, ne tire profit de sa crédulité et de son ignorance supposée.
Par exemple, l'article L.121-20 du Code de la Consommation prévoit un droit de rétractation de 7 jours dans les contrats de vente à distance.

En Droit de la consommation, ce droit se justifie par le déséquilibre contractuel qui est de l'essence même du contrat de consommation.
Cette justification n'est pas pertinente ici : on peut avoir une vente d'immeuble intervenant entre deux consommateurs au sens du Droit de la consommation (personne physique agissant pour la satisfaction de besoins non professionnels) à laquelle l'article L. 271-1 CCH s'appliquera néanmoins.

Extraits

[...] Il est donc tout aussi important de s'assurer de la qualité du consentement de l'acquéreur. Mais, la protection ne se justifie pas seulement par la nature de l'acte, mais aussi par la qualité de l'acquéreur : en effet, L.271-1 consacre une approche assez similaire à celle du Code de la Consommation en ce qu'il réserve son application à un bénéficiaire déterminé : l'acquéreur non pro, ce qui exclut de facto l'achat d'un immeuble à usage commercial ou à usage mixte Un bénéficiaire déterminé Le texte vise à deux reprises l'acquéreur non professionnel sans le définir. [...]

[...] À l'origine, l'application du texte était réservée aux immeubles neufs, c'est-à-dire aux immeubles non encore achevés lors de la signature du contrat et à ceux achevés, mais n'ayant pas encore fait l'objet d'une première occupation. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. On est donc dans une logique d'extension du champ d'application de l'article L.271-1 CCH ce qui accroît encore l'efficacité de ce texte en le rendant plus difficile à contourner. À tel point qu'on peut se demander s'il ne serait pas souhaitable d'étendre le bénéfice du droit de rétractation à l'acquisition d'un immeuble à usage commercial ou mixte ? [...]

[...] Il faut accorder un soin tout particulier à la notification : en effet, le délai de 7 jours ne commence à courir que le lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise. Autrement dit, si la notification n'a pas été correctement effectuée, le droit de rétractation n'est pas purgé. L'acte pourra donc être remis en cause à tout moment. Or, on sait tous les effets dramatiques qu'un anéantissement rétroactif peut avoir lorsqu'il a lieu longtemps après la conclusion de l'acte. [...]

[...] À qui : La notification doit être faite au bénéficiaire du droit de rétractation. S'il y a plusieurs acquéreurs, l'acte devra être notifié à chacun d'eux. La jurisprudence se montre très sévère sur ce point : ainsi, en présence d'époux, la notification devra être faite par lettres distinctes, adressées à chacun d'eux, et ce même s'ils résident à la même adresse. La lettre unique libellée au nom des deux époux ne pourra produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun d'eux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint (3e civ juin 2010, 09- 15.361 Comment : Le principe est la notification par LRAR, mais le texte autorise la notification par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise : on pourra donc avoir recours à l'exploit d'huissier. [...]

[...] Celui-ci se retrouve notamment à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation au bénéfice de l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation. Pourtant, habituellement, le droit de rétractation est un mécanisme que l'on retrouve plutôt dans le Code de la consommation. Il impose alors un temps de réflexion au bénéfice de la partie faible, le consommateur, afin d'éviter que la partie forte, le professionnel, ne tire profit de sa crédulité et de son ignorance supposée. Par exemple, l'article L.121-20 du Code de la Consommation prévoit un droit de rétractation de 7 jours dans les contrats de vente à distance En Droit de la Consommation, ce droit se justifie par le déséquilibre contractuel qui est de l'essence même du contrat de consommation. [...]