Etude de cas pratique en droit des procédures collectives: le bail et la résiliation

Thèmes abordés

Droit des procédures collectives, bail, résiliation, contrat de bail, loyers impayés

Résumé du document

La SARL X, spécialisée dans la vente au détail de matériel informatique, a fait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire sans administrateur le 15 janvier dernier. Elle exerce son activité dans un local loué par Mr Y.
Les loyers étant impayés depuis fin septembre, Mr Y lui a fait signifier, le 20 décembre dernier, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire figurant au bail. Cette démarche est néanmoins restée sans effet.
Mr Y a la ferme intention de récupérer son local, d'autant qu'un constat d'huissier réalisé en septembre établit que la SARL X y a effectué des travaux interdits et que le local se dégrade faute d'entretien. Au surplus, le loyer n'a pas été payé fin janvier et fin février.

Extraits

[...] Il est au préalable nécessaire d'analyser si le contrat de bail peut être assimilé à un contrat dit « en cours ». N'ayant pas été résilié à ce jour, et la mise en jouissance des lieux, prestation principale du contrat, se réalisant de manière successive, le contrat est bel et bien un contrat en cours. De ce fait, étant un contrat à exécution successive, Mr Y va devoir procéder à certaines formalités s'agissant de ses créances impayées. En effet, il convient en premier lieu de distinguer les créances antérieures au jugement d'ouverture de la procédure, de celles qui y sont postérieures par le biais d'un prorata temporis. [...]

[...] Le contrat étant un contrat en cours, il se peut très bien que pour les besoins de l'activité, la poursuite du bail soit nécessaire. N'ayant pas d'administrateur, il reviendra ainsi au débiteur de proposer lui-même au juge commissaire la poursuite du bail. Si le contrat est poursuivi, Mr Y bénéficiera du privilège de procédure. Il sera par conséquent payé à l'échéance et pourra résilier le contrat si aucun paiement ne sera ultérieurement réalisé. Cependant, Mr Y a bien l'intention de mettre un terme au contrat et de récupérer son local. [...]

[...] Les loyers étant impayés depuis fin septembre, Mr Y lui a fait signifier, le 20 décembre dernier, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire figurant au bail. Cette démarche est néanmoins restée sans effet. Mr Y a la ferme intention de récupérer son local, d'autant qu'un constat d'huissier réalisé en septembre établit que la SARL X y a effectué des travaux interdits et que le local se dégrade faute d'entretien. Au surplus, le loyer n'a pas été payé fin janvier et fin février. Analysez la situation. Quant aux divers loyers impayés La SARL X (débitrice) a fait l'objet le 15 janvier, d'un jugement de redressement judiciaire. [...]

[...] Néanmoins, elle n'est que de peu d'utilité à l'occasion d'une procédure collective au regard des dispositions des articles L-641-11-1 et L-622-13 du Code de commerce, qui écartent sa réalisation. En l'espèce, s'agissant d'un contrat de bail d'un local affecté à l'activité de l'entreprise, seul l'Article L-622-14 du même code trouve à s'appliquer. Il ressort d'une jurisprudence constante que la clause résolutoire insérée au sein d'un contrat de bail ne peut réaliser ses effets qu'à la condition qu'elle soit acquise avant l'intervention de la procédure, et donc avant ledit jugement d'ouverture. [...]

[...] La clause résolutoire ne pourra donc pleinement produire ses effets. Cependant, le débiteur a réalisé des travaux prohibés dans le local loué, ce dernier se dégradant par manque d'entretien. A ce titre, Mr Y pourra demander la résiliation du contrat pour manquement de la SARL X à son obligation d'entretien du lieu loué en tant que bon père de famille. De même, la résiliation pourra être demandée sur le fondement du non respect par la SARL X de son obligation de demande préalable au bailleur, nécessaire antérieurement à la réalisation des travaux au regard des dispositions des articles L-145-47 et suivants du Code de commerce. [...]