La condition d'obtention d'un prêt immobilier

Résumé du document

Bien souvent, l'acquéreur d'un bien immobilier ne dispose pas de fonds personnels suffisants, et doit recourir à un crédit pour financer son opération.
Il existe alors une interdépendance évidente entre le prêt qu'il négocie et l'acquisition qu'il envisage de réaliser : chaque contrat n'a d'intérêt pour lui que si l'autre peut être réalisé, il est donc souhaitable que la défaillance de l'un entraîne la caducité de l'autre.

Faute de dispositif légal, cette interdépendance a d'abord été intégrée au champ contractuel par la pratique. Puis la Loi du 13 juillet 1979, dite « loi Scrivener II », est venu consacrer cette condition suspensive légale d'obtention de prêt à intégrer dans l'avant contrat. Il s'agit des articles L 312-15 et L 312-16 du Code de la consommation, qui s'insèrent dans un dispositif global de protection de l'emprunteur non professionnel, lequel réglemente notamment l'offre préalable de prêt.

Extraits

[...] Conclusion Pour conclure, on relèvera qu'il s'agit d'être prudent dans la rédaction de ces différentes clauses : il ne faut pas rompre l'équilibre contractuel, ni contrecarrer d'une manière ou d'une autre le dispositif légal de protection de l'acquéreur emprunteur. S'agissant de l'appréciation de la faute de l'acquéreur, le notaire rédacteur se doit d'être neutre et de rester vigilant : en aucun cas le notaire ne doit se faire juge de la situation : il ne peut se dessaisir des fonds que sur les instructions concordantes des parties, ou sur le fondement d'une décision judiciaire devenue définitive (Civ 1ere 13 novembre 1997). A défaut, il engagerait sa responsabilité. [...]

[...] Les sommes versées par avance par l'acquéreur devront donc lui être restituées en intégralité si la condition vient à défaillir. En revanche, il est toujours possible au vendeur de prouver, sur le fondement de l'article 1778 du Code civil, que le comportement de l'acquéreur a été fautif, et d'obtenir ainsi effectivement, à terme, une réparation financière. En pratique d'ailleurs, le contentieux essentiellement tourne essentiellement autour de cet enjeu financier : le vendeur espère toujours pouvoir conserver, à titre de dédommagement de son préjudice, la somme versée par l'acquéreur. [...]

[...] Néanmoins, il est opportun de les préciser, afin de ne pas ouvrir à l'acquéreur un échappatoire trop facile ; d'un autre côté, il ne faut pas être trop précis, afin de ne pas restreindre les chances d'obtention du prêt. En pratique, on pourra donc prévoir, à l'aide de fourchettes pour assurer plus de latitude, le montant maximal de l'emprunt, la durée de son remboursement, le taux hors assurance, éventuellement le montant maximum des échéances. Et éventuellement, faire déclarer à l'acquéreur que ses ressources et son état actuel d'endettement lui permettent effectivement de solliciter un tel prêt. [...]

[...] II/ La mise en œuvre pratique de la condition suspensive rappel du mécanisme : réalisation et défaillance de la condition Lorsque l'acte indique qu'il y a recours à l'emprunt, il est conclu sous la condition suspensive légale de l'obtention du ou des prêts. C'est ce qui résulte de l'Article L 312-16 du Code de la consommation. Le sort du contrat principal, c'est à dire de la vente immobilière, va donc dépendre de l'obtention ou non du crédit : - si le crédit est obtenu, la condition suspensive est réalisée, et la vente devient parfaite . [...]

[...] Il suffit donc que la banque informe l'emprunteur de l'octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive pour que celle-ci se réalise. Ce qui aboutit, de fait, à un dédoublement de la notion d'offre : dans les relations entre le vendeur et l'acquéreur-emprunteur, le simple accord de prêt vaut offre ; tandis qu'entre le prêteur et l'acquéreur- emprunteur, seule une offre formalisée conformément à la réglementation constitue une offre au sens du Code de la consommation. Afin d'éviter tout contentieux, il est préférable de préciser dans l'avant contrat ce que les parties entendent par l'«obtention Dans un sens plus favorable encore à l'acquéreur, la jurisprudence admet que les parties conviennent que le prêt sera considéré comme obtenu seulement par l'acceptation de l'offre par l'acquéreur (Civ 3eme 30 avril 1997). [...]