Une étude de cas pratiques sur l'hypothèque

Thèmes abordés

Cas pratiques, hypothèque, remboursement du solde de la dette, prix de vente, promesse d'affectation hypothécaire, consentement des deux époux

Résumé du document

Mr et Mme Dette souscrivent à un prêt auprès de la banque Pretetout d'un montant de 250 000 euros en vue de financer l'achat d'un appartement qu'ils affectent alors en hypothèque par un acte notarié au moment de la vente. Ces derniers décident de vendre l'appartement en question.

Extraits

[...] Le consentement des deux époux est-il une condition de validité d'une promesse d'affectation hypothécaire portant sur un immeuble commun ? En guise de rappel, l'article 2413 du Code Civil dispose que les hypothèques conventionnelles ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles qu'ils y soumettent Par cette capacité d'aliéner est notamment sous-entendu que le constituant doit être le propriétaire de l'immeuble grevé. Ainsi, si l'immeuble n'est pas la propriété d'une seule personne, mais de deux personnes comme c'est le cas de deux époux, tout acte visant cet immeuble doit être consentie autant par l'un que par l'autre. [...]

[...] Ces derniers décident de vendre l'appartement en question. Une banque peut-elle, au titre de l'exercice de son droit de suite, réclamer le remboursement du solde de la dette de leur débiteur par prélèvement sur le prix de vente ? Une hypothèque est un droit réel accessoire grevant un immeuble dont le propriétaire est le débiteur, et qui est constitué au profit d'un créancier en garantie du paiement d'une certaine dette. La constitution d'une hypothèque se fait généralement de façon conventionnelle, et cette sûreté n'entraine pas le désaisissement du propriétaire. [...]

[...] Le bénéficiaire de l'hypothèque se trouve alors protégé. Cependant, pour que l'hypothèque ne soit pas frappée de nullité, il faut aussi que le bénéficiaire de l'hypothèque soit de bonne foi c'est à dire qu'il ait cru traiter avec le véritable propriétaire et qu'il ait commis «une erreur commune» autrement dit, une erreur que tout le monde aurait pu commettre. C'est ces condition qui ont été mises en avant par la haute juridiction dans un arrêt rendu par la première chambre civile en date du 3 Avril 1963. [...]

[...] En l'espèce Monsieur Dette a affecté en hypothèque une maison encore en construction et qui serait évaluée à euros une fois terminée. Si l'article 2130 du Code Civil interdit l'affectation hypothécaire de biens à venir, il demeure néanmoins possible d'affecter en hypothèque un immeuble en construction selon le troisième alinéa de l'article 2420 du Code Civil. Monsieur Dette pourrait aussi mettre en avant la dérogation faite par l'alinéa premier de l'article 2420 du Code Civil s'il démontre que les autres biens dont il est le propriétaire sont grevés déjà tous grevé d'une hypothèque ce qui semble être le cas en l'occurrence. [...]

[...] Mais une procédure reste semblable, c'est celle de la purge hypothécaire qui ne peut être orchestrée que par le tiers acquéreur. Le tiers devenu alors propriétaire du bien grevé, et son patrimoine étant ainsi menacé si le débiteur est défaillant lorsque le terme intervient, a tout intérêt à procéder à la purge de l'hypothèque. Par cette procédure, au lieu de payer directement le prix de la vente au vendeur qui est le débiteur, le tiers acquéreur va changer le destinataire ce paiement, en l'offrant à la banque. [...]