La remise en état des biens

Thèmes abordés

Remise en état des biens, Code civil, construction sur le terrain d'autrui, empiétement sur le fonds voisin, droit de propriété

Résumé du document

La remise en état aboutit concrètement à une dissociation des biens, mais elle ne procède pas de la même logique.

Pour la séparation il s'agit de rendre à chacun des propriétaires son bien propre (logique de protection), pour la remise en état l'idée est bien différente, puisqu'il s'agit de sanctionner celui qui a construit sur le terrain d'autrui.

Extraits

[...] L'achat en connaissance d'empiétement pourra malgré tout permettre la démolition. Cette solution est souvent critiquée par la doctrine pour son excessive rigueur. Il n'existe pourtant aucune autre alternative satisfaisante ; on pourrait imaginer le maintient de la construction, lorsque le constructeur était de bonne foi, et indemniser le préjudice ressenti par le propriétaire du fonds voisin. Mais en aucun cas, il ne pourrait y avoir, du fait de la construction qui empiète, expropriation de propriété, d'où il en résulterait un régime juridique boiteux pour la construction, qui serait sur la zone d'empiétement considéré comme commune aux deux propriétaires. [...]

[...] Le constructeur supportera les conséquence dommageables de la remise en état du bien immobilier. Le code civil a toutefois cherché à concilier les intérêts antagonistes du propriétaire du sol et du constructeur. Cette conciliation s'est opérée autours d'un critère celui de la bonne fois du constructeur. Ce qui nous conduit à envisager deux hypothèses : si celui qui a construit était de bonne foi, la destruction de l'édifice ne pourra pas être exigée (mais pourra être malgré tout être réalisée) et le propriétaire pourra l'indemniser. [...]

[...] Ce caractère restrictif de la bonne foi, lorsque le propriétaire du sol a laissé le constructeur en connaissance de cause construire sur son terrain. Dans ces hypothèses, la jurisprudence a été tenté de voir dans l'accord, le silence du propriétaire du sol, un élément permettant de caractériser la bonne foi du constructeur. Cette tentation des juges du fond est largement censurée par la cours de cassation qui rappelle l'exigence d'un titre translatif de propriété dont la nullité était ignorée (article 555). [...]

[...] Conclusion : cette sévérité de la cour de cassation pourrait être également tempérée par le recours à la théorie de l'abus de droit, abuserait de son droit de propriété celui qui demanderait la destruction de la construction alors qu'il ne ressent aucune gêne réelle et sérieuse. Cette seconde option est radicalement condamnée par la cour de cassation : cour de cassation, 3ème chambre civile juin 1990 : la défense du droit de propriété contre un empiétement ne serait dégénérer en abus. [...]

[...] Article 555 alinéa 4. en cas de mauvaise foi du constructeur, la remise en état de l'immeuble pourra être imposée aux frais du constructeur, et sans qu'il puisse obtenir de compensation. Article 555 alinéa 2. (le constructeur pourra même être condamné à payer des dommages et intérêts au propriétaire). Le critère est donc celui de la bonne ou mauvaise foi, ce critère est apprécié de manière très restrictive, selon l'article 555 alinéa 4 : la suppression des constructions ne peut être exigée à l'encontre du tiers évincée qui n'aurait pas été condamné en raison de sa bonne foi à la restitution des fruits L'article 555 renvoie directement pour l'appréciation de la bonne foi aux articles 549 et 550, relatifs à l'acquisition des fruits par le possesseur. [...]