La qualification juridique du contrat de bail

Thèmes abordés

Contrat de bail, qualification juridique, versement du loyer, usufruit, droit romain, article 1708 du Code civil

Résumé du document

Aux termes de l'article 1709 du Code civil, le contrat de bail « est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »
L'élément caractéristique du bail réside exclusivement dans la mise à disposition d'une chose à titre temporaire. Juridiquement, cette mise à disposition entraine pour le propriétaire l'obligation de mise en jouissance mais aussi de maintien en jouissance paisible de la chose entre les mains du preneur.
Ce dernier sera tenu à une prestation réciproque c'est-à-dire le versement d'une contrepartie qui, le plus souvent, sera pécuniaire mais pas obligatoirement. Le propriétaire de la chose, créancier de cette contrepartie, se définit comme le bailleur ou le loueur. Le débiteur de cette même contrepartie se définit comme le locataire ou le preneur à bail.
A l'origine, le droit romain classique distinguait entre le louage de choses et le louage d'ouvrage. Cette distinction a été maintenue à l'article 1708 du Code civil, encore que, en pratique, elle apparait aujourd'hui quelque peu artificielle.

Extraits

[...] A l'inverse, il peut arriver aussi que la contrepartie ne porte pas sur de l'argent sans pour autant interdire la qualification de bail. C'est le cas notamment du bail à construction c'est-à-dire le contrat par lequel le loyer pourra consister dans la remise au bailleur en tout ou partie, selon les conditions contractuellement convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles voire de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles. C'est le cas aussi du bail à métayage qui est un bail rural qui vise à organiser un partage des fruits entre le preneur et le bailleur. [...]

[...] Juridiquement, cette mise à disposition entraine pour le propriétaire l'obligation de mise en jouissance mais aussi de maintien en jouissance paisible de la chose entre les mains du preneur. Ce dernier sera tenu à une prestation réciproque c'est-à-dire le versement d'une contrepartie qui, le plus souvent, sera pécuniaire mais pas obligatoirement. Le propriétaire de la chose, créancier de cette contrepartie, se définit comme le bailleur ou le loueur. Le débiteur de cette même contrepartie se définit comme le locataire ou le preneur à bail. A l'origine, le droit romain classique distinguait entre le louage de choses et le louage d'ouvrage. [...]

[...] Les montages apparaissaient fort nombreux et, quelle que soit leur dénomination, présentaient tous un point commun : l'absence totale de jouissance exclusive du bien immeuble au profit des « coacquéreurs ». C'est ainsi qu'est apparue la multi propriété qui consistait en l'acquisition de parts sociales permettant de donner accès à une période déterminée de jouissance du bien immeuble qui restait la propriété exclusive de la société. Ceci explique que l'usage du terme de « propriété » a été censuré par la loi du 6/01/1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. [...]

[...] Cette réforme vise tout contrat ou tout groupe de contrats conclus à titre onéreux par lequel un professionnel confère directement ou indirectement à un consommateur la jouissance d'un ou plusieurs bien immobiliers à usage d'habitation par période déterminée pour au moins trois ans ou pour une durée indéterminée. A ce titre, la protection du consommateur repose désormais sur différentes techniques. L'offre de contracter doit être établie par écrit. La loi impose également la présence de nombreuses mentions obligatoires ainsi que l'insertion d'une faculté de rétractation qui doit être exercée dans un délai de dix jours à compter de l'envoi de l'offre. [...]

[...] Ceci correspond à un contrat de bail assorti d'une promesse unilatérale de vente. Ces formules qui conjuguent à la fois bail et vente procurent en pratique au « vendeur » la meilleure des sûretés puisque pendant toute la durée de réalisation de la location, le bailleur demeure propriétaire de la chose. Si la formule était fréquemment répandue à une époque où l'inopposabilité des clauses de réserve de propriété était la règle au cas de faillite de l'acquéreur, aujourd'hui, depuis la loi du 12/05/1980, la clause de réserve de propriété étant opposable, elle constitue à elle seule une sûreté suffisante qui a pu reléguer au second plan la location-vente au profit d'une formule qui lui est périphérique : le crédit-bail. [...]