Les pourparlers contractuels en droit des contrats

Thèmes abordés

Pourparlers contractuels, accord, négociation, pacte de préférence, promesse synallagmatique, promesse de contrat, droit de rétractation

Résumé du document

Les accords de négociation
Accords garantissant le déroulement de la discussion : parties veulent être sures de l' existence des négociations
Clauses d' exclusivité
Les négociateurs ne peuvent plus entreprendre d' autres pourparlers avec des tiers.
Clauses de confidentialité
Les négociation sont tenues secrètes (ex : secret des docs échangés).
Clauses de persévérance
Une issue positive est recherchée tant qu' il existe des possibilités de discussion (seuls des motifs sérieux / réels autorisent la sortie des pourparlers).
Clauses relatives à la durée des négociations
Parties retrouvent la liberté si elles n' ont pas réussi à s' entendre.

Extraits

[...] JP ancienne : les parties ont nécessairement entendu enfermer la réalisation des conditions suspensives dans un délai raisonnable en absence de délai expresse. Cass, civ février 1982 : la CA a retenu souverainement que les parties avaient pu envisager que les conditions suspensives prévues puissent accomplir plus de 6 ans après la signature de la convention Revirement de JP : parties peuvent être obligées de conclure la vente plusieurs années après (insécurité juridique). Cass, civ déc : la condition suspensive peut toujours être accomplie en absence de délai expresse de réalisation. [...]

[...] arrêt confirme une approche objective : seules les règles de la pub. foncière servent à régler le conflit entre acquéreurs successifs 1 même bien immobilier (le 1er qui publie emporte / le notaire est pas là pour arbitrer le conflit). La résolution Résolution de la promesse synallagmatique pour manquements graves du bénéficiaire. Cass, civ juin 2012 : une communauté de communes a notifié la résolution de la promesse (rupture unilatérale du contrat) à son partenaire au motif qu' il avait bouleversé économie générale du terrain / ravagé la végétation / commencer des travaux sans permis Les clauses pénales Promesse de vente vaut vente (effets suspendus au jour de la réitération des consentements) OR les parties peuvent prévoir des dommages et intérêts forfaitaires en cas inexécution par 1 partie. [...]

[...] bénéficiaire a pas indiqué qu' il voulait acheter : promettant retrouve sa liberté / conserve les indemnités immobilisation. Le droit de rétractation du promettant Le promettant peut-il revenir sur sa promesse durant le délai de réflexion (droit de repentir : promesse rétractée ou contrat conclu avec un tiers) ? Cass, civ déc (arrêt de principe) : tant que les bénéficiaires avaient pas déclaré acquérir, obligation du promettant ne constituait qu' une obligation de faire, et que la levée de option, postérieurement à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et acquérir Le bénéficiaire de la promesse ne peut prétendre qu' à des dommages et intérêts (responsabilité contractuelle). [...]

[...] Refus de requalifier une promesse de vente en clause exclusion (sécurité juridique). Cass, com mai 2014 : associé sortant a voulu obtenir la requalification de la promesse (peu profitable pour lui) en clause exclusion car les 2 clauses ont des effets sensiblement comparables (retrait forcé un associé). La promesse synallagmatique Les 2 parties engagent réciproquement à conclure le contrat définitif compromis de vente La promesse de vente vaut vente lorsqu' il y a consentement réciproque sur la chose / prix (pas de droit option de acquéreur). [...]

[...] qui dispose un délai pour se décider (temps de réflexion au terme duquel il est libre accepter ou refuser le contrat définitif). Promesses unilatérales de vente : indemnités immobilisation (somme versée par le bénéficiaire de la promesse destinée à compenser le préjudice subi par le vendeur du fait de immobilisation du bien durant le délai de réflexion). Indemnités si élevées qu' elles contraignent le bénéficiaire à acheter : promesse unilatérale requalifiée en promesse synallagmatique (obligations réciproques de vendre et acheter). [...]