La loi du 6 juillet sur les baux d'habitation a-t-elle absorbé le droit commun du bail

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Dissertation de Droit Privé: La loi du 6 juillet sur les baux d'habitation a-t-elle absorbé le droit commun du bail (5 pages)





Dans le contrat de bail, le but est de geler la marge d'action du rédacteur de l'acte. On ne lui laisse que quelques espaces blancs à compléter. Les auteurs constatent qu'il n'y a pas de modèle du contrat de bail, seulement un encadrement législatif.

Mais en pratique les bailleurs vont se référer à des contrats types proposés par des associations, des sociétés spécialisées dans l'immobilier ou sur des sites internet?

Une autre des nouveauté de la loi de 1989, est le dépôt de garantie, défini à l'article 21 de la loi de 1989, correspondant au versement d'une somme d'argent par le locataire à la signature du bail d'habitation qui permet au bailleur à la sortie de lieux du locataire d'imputer les sommes exigibles sur la somme versée. Il est plafonné, ne pouvant excéder trois mois de loyers, et ne peut être modifié en raison de son caractère intangible. Il est facultatif mais est pratiqué régulièrement par les bailleurs.



Enfin, il devra qu'être établi, contradictoirement, un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés.

Afin de préserver le locataire, parti « faible » lors de la conclusion du bail, de certaines contraintes pouvant être exercées par le bailleur, la loi prévoit, en son article quatre, certaines clauses réputées non écrites.



Par ailleurs, est réputée non écrite la clause par laquelle le locataire autorise le bailleur a prélevé le montant du loyer directement sur son salaire.





I) La mise en place d'un nouvel équilibre contractuel du bail

II) Vers l'avènement d'un nouveau droit du bail

Extraits

[...] Cette exigence de formalisme du bail, tant à se justifier pour deux raisons : d'une part, le maintient de l'équilibre contractuel des parties au bail et d'autre part, en raison de la vertu de l'écrit en matière de preuve en cas de contentieux éventuel entre les parties. En 2000, une très grande partie des locataires bénéficiaient d'un bail écrit. Les baux verbaux se sont donc considérablement amoindris. L'article 3 prévoit deux règles antinomiques à savoir la possibilité pour chaque partie, à tout moment, de se prévaloir de la régularisation du contrat conformément à la loi puis l'avant dernier alinéa interdit au bailleur de se prévaloir du défaut d'écrit. [...]

[...] Ils fixent librement leurs obligations réciproques et aménagent le contrat comme ils l'entendent. Cependant dans certaines hypothèses, le législateur impose de manière impérative le cadre dans lequel le contrat doit se dérouler. Les parties ne vont donc pas pouvoir aménager le contrat et devront si elles souhaitent contracter, accepter les dispositions législatives. Ceci est précisément l'hypothèse du contrat de location dans lequel le législateur est venu créer un régime autoritaire. La liberté contractuelle recule au moment de la rédaction du contrat pour réapparaître après, dans l'exécution du contrat. [...]

[...] A défaut d'état des lieux, le locataire qui aurait fait obstacle et qui voudrait agir devrait établir le mauvais état. Si c'est le bailleur qui y a fait obstacle, il perd la présomption. S'agissant de l'obligation d'entretien, cela recouvre toutes les réparations autres que locatives, qui sont, en droit positif, définies par un décret du 26 août 1987. L'obligation d'assurer la jouissance paisible, renvoi au droit commun garantie de son fait personnel et des tiers, auquel s'ajoute la garantie des vices cachés. [...]

[...] En effet, Le Conseil constitutionnel a eu à connaître de la constitutionnalité des lois portant sur le logement et l'habitat. Le 19 Janvier 1995, le Conseil a admis la possibilité de toute personne de disposer d'un logement décent Dés lors, le droit au logement est un droit fondamental, c'est certainement dans un souci de conduire les futurs bailleurs à améliorer les logements qu'ils seront amené à proposer. Par ailleurs, il est reconnu depuis longtemps que le droit de choisir son contractant fait partie intégrante de la liberté contractuelle. Le refus de contracter pour un motif discriminatoire est donc prohibé. [...]

[...] Cependant, à la lecture de la loi, chacun constatera que les contractants supportent des obligations qui s'inspirent largement du droit commun. Ici et là, le législateur précise ces obligations en les adaptant à l'impératif d'équilibre lequel n'existe que partiellement dans le droit commun dès lors que le contenu obligatoire du bail relève principalement de la liberté des conventions Ainsi, la loi du 6 juillet 1989, instaure un nouveau cadre en matière de bail d'habitation, dont la lignée est le respect du maintien de l'équilibre contractuel complétant alors les silences du Code civil. [...]