L’introduction du droit de préemption des communes concernant les baux commerciaux, industriels et artisanaux (décret du 26 décembre 2007)

Résumé du document

Afin d'empêcher la fermeture des commerces de proximité, l'article 58 de la loi PME du 2 août 2005 reconnaît aux communes la possibilité de préempter un fonds artisanal, un fonds de commerce ou un bail commercial situé dans une zone spécifique dénommée « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité ». Le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux, publié au Journal officiel du 28 décembre 2007 en précise les conditions d'application.
Il s'agit d'une compétence exclusive des communes, l'exercice de ce droit de préemption spécifique n'étant dévolu qu'à elles seules. Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de commerce ou de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption. Les nouveaux articles R. 214-1 et R. 214-2 définissent la procédure de délimitation de ce périmètre de sauvegarde par le conseil municipal.

Extraits

[...] Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de commerce ou de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption. Les nouveaux articles R. 214-1 et R. 214-2 définissent la procédure de délimitation de ce périmètre de sauvegarde par le conseil municipal. Il s'agit donc d'une faculté pour les communes, mais sa mise en œuvre doit être dûment motivée et correspondre à une opération déterminée, bien localisée dans un périmètre où le commerce, l'artisanat et certaines de leurs offres sont confrontés à un danger patent de disparition. [...]

[...] prévoit que le bailleur saisit en référé le président du TGI et le notifie à la commune. Le délai d'un an imparti à la commune pour rétrocéder le bail est suspendu jusqu'à ce qu'une décision juridictionnelle définitive soit prise. Il est ainsi conféré au bailleur la possibilité de bloquer le processus de rétrocession du bail ou du fonds incluant dans son périmètre un bail. Le statut spécial des baux commerciaux n'est pas applicable, pendant la période intermédiaire d'un an au cours de laquelle la rétrocession doit intervenir, aux baux commerciaux qui auraient fait l'objet d'une préemption. [...]

[...] Le vendeur doit remplir une déclaration préalable contenant un prix et les conditions de la cession. L'absence de déclaration préalable entraîne la nullité relative de la vente. L'article R. 214-5 du code de l'urbanisme prévoit que la commune qui choisit de préempter dispose d'un délai de deux mois pour répondre au cédant du fonds de commerce. Son silence au terme du délai de deux mois vaut renonciation à l'exercice de son droit. Lorsque la commune n'est pas d'accord avec le prix proposé par le vendeur ou les conditions de la cession, elle fait alors une offre d'acquisition aux prix et conditions fixées par l'autorité judiciaire. [...]

[...] prévoit qu'avant toute décision de rétrocession, le maire doit établir un cahier des charges comportant des clauses permettant d'assurer le respect des objectifs de diversité de l'activité commerciale ou artisanale (art. L .214-2 c. urb.) et publier par voie d'affichage pendant 15 jours un avis de rétrocession comportant certaines mentions obligatoires (appel à candidature, prix, description du bail, délai). Lorsque la commune a choisi un repreneur, l'acte de rétrocession doit être autorisé par une délibération du conseil municipal. Enfin, la rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du propriétaire, qui doit figurer dans l'acte de rétrocession. [...]